19.03.2015 | Von Die Stiftung

Herr Eberhard, was ist eigentlich eine Immobilienblase?

STIFTL: In meiner Kindheit warb ein Kaugummihersteller mit dem Slogan „Riesenblasen klebefrei“. Was aber mag eine Immobilienblase sein?
André Eberhard: Grundsätzlich handelt es sich bei einer Immobilienblase um den Höhepunkt des Zyklus, ab dem die Immobilienpreise meist innerhalb kürzester Zeit stark fallen. Das bedeutet nicht, dass jeder Preisanstieg automatisch die Entwicklung einer Blase zur Folge hat. Bedeutende Einflussfaktoren sind die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, der Verschuldungsgrad, die Beleihungsausläufe der Finanzierungen sowie die Entwicklung der Mietmärkte. Voraussetzung ist dabei, dass mehr Kapital als Immobilieninvestment-Möglichkeiten auf dem Markt ist. Das ist derzeit bei vollvermieteten Gewerbeimmobilien mit langfristig gebundenen, solventen Mietern – dem sogenannten Core-Bereich – durchaus möglich. Der Wohnimmobilienmarkt ist hingegen nicht betroffen. Eine Immobilienblase ist nur etwas, was auch platzen kann. Das ist derzeit in ganz Deutschland nicht zu sehen. Auch in München-Schwabing platzt nichts. Es gibt genug Investoren und Nutzer, die bereit sind, die Kaufpreise und auch Mieten zu zahlen.

STIFTL: Wie erkennt man denn, ob eine Immobilienblase auf einen zukommt?
Eberhard: Im Wesentlichen dann, wenn sich Mieten und Kaufpreise voneinander abkoppeln. Das ist in München an einigen Standorten derzeit zu beobachten. Das Mietpreiswachstum verlangsamt sich bei weiter steigenden Kaufpreisen. Das gilt jedoch nur für ausgewählte Lagen. Gleichzeitig sollte jedoch die Fremdkapitalseite nachziehen und der Verschuldungsgrad steigen. Auch das ist in Deutschland derzeit nicht zu beobachten.

STIFTL: Wie sieht die Situation bei der Immobilienfinanzierung denn augenblicklich aus?
Eberhard: Beim Fremdfinanzierungsvolumen passiert in Deutschland derzeit nur wenig. Das zur Verfügung stehende Fremdkapital muss derzeit mit Eigenkapitalquoten von 30-40% unterlegt werden. Beim letzten Platzen der Blase waren 100% Fremdkapitalfinanzierungen eher die Regel als die Ausnahme.
In den Ballungszentren kann an einigen Standorten eventuell von leichten Überhitzungen die Rede sein. Der Immobilienzyklus könnte daher langsam am Höhepunkt angelangt sein. Preiskorrekturen sind daher an einzelnen Standorten möglich, wären jedoch volkswirtschaftlich zu verkraften. Im Gewerbebereich ist allerdings von Korrekturen im Core-Segment auszugehen. Auch die niedrigen Zinsen, die den Investmentbereich beflügeln, haben mehr psychologische als rational zu erklärende Effekte.

STIFTL: Was sage ich nun meinem Vorstand?
Eberhard: Ein Immobilieninvestment lohnt sich, solange Sie sich nicht wie die Lemminge verhalten. Investments in vermeidliche Core-Immobilien als Einzelinvestment haben Renditen, die teilweise nicht mal die Inflation ausgleichen. Professionelle Anlagevehikel wie Aktien oder Fonds sind eine sinnvolle Alternative für die Diversifikation und Risikostreuung des Portfolios. Direktinvestments sollten Sie den Profis überlassen.

 

G1b André EberhardAndré Eberhard ist Chefredakteur des Immobilienbriefs und Prokurist der Research Medien AG, in dem die Zeitschrift erscheint.

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