07.12.2018 | Von Stefan Dworschak

ESPS – Immobilienriese in kirchlicher Mission

Sie verwaltet ein Stiftungsvermögen von rund 600 Millionen Euro, ist der größte Erbbaurechtsgeber der Bundesrepublik: die Evangelische Stiftung Pflege Schönau, ESPS. Die kirchliche Stiftung öffentlichen Rechts durchläuft einen tiefgreifenden Wandel.

Die Stiftung hat ihren Sitz in Heidelberg. Foto: Louisana, Evangelische Stiftung Pflege Schönau, CC BY-SA 3.0

„Wir wollen uns noch stärker öffnen“, sagt der geschäftsführende Vorstand Ingo Strugalla. „Bei dem Volumen, das wir verantworten, müssen wir zeigen, wofür wir stehen.“ Das sind vor allem „schöne Kirchenräume“, wie der Kaufmann erklärt. „Das ist unsere Mission: Wenn Sie in Baden in einer Kirche sind, die Ihnen gefällt, können Sie davon ausgehen, dass die Evangelische Stiftung Pflege Schönau – kurz ESPS – dazu beigetragen hat.“

600 Millionen Euro Vermögen

Ingo Strugalla, Geschäftsführender Vorstand der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau Foto: Evangelische Stiftung Pflege Schönau

Die ESPS mit knapp 80 Mitarbeitern sei seit 2003 rechtlich selbstständig, arbeite unabhängig von der Kirchensteuer und finanziere zum einen kirchliches Bauen, schütte zum anderen Geld an die Evangelische Landeskirche in Baden aus, so Strugalla. „Wir verwalten das Stiftungsvermögen im Auftrag der Landeskirche.“ Der Fundus umfasst 800 Wohnimmobilien und 13.000 Erbbaurechtsverträge, dazu kommen 7.600 Hektar Wald. Das entspricht in etwa dem Stadtgebiet von Gießen. Rund ein Viertel der 600 Millionen Euro Vermögen stecke in europaweiten Immobilienfonds. Die ESPS verwaltet auch die Evangelische Pfarrpfründestiftung Baden. Auch ihre Daten sind in den Zahlen enthalten. Der Name „Pflege Schönau“ erinnert an die Pflegschaft des früheren Klosters Schönau.

Mit ihrer Vermögensaufstellung ist die ESPS gut durch die Niedrigzinsphase gekommen, wie Strugalla bestätigt. „Wir sind, was unsere Anlagen angeht, sehr solide aufgestellt.“ Indirekt spüren aber auch die Immobilienspezialisten die Folgen: Das billige Geld hat die Preise hochgetrieben, was sich angesichts der Pläne, neue Projekte anzugehen, bemerkbar macht. Doch hier kommt der Stiftung, die seit rund 450 Jahren besteht, ihre langfristige Perspektive zugute. „Wir gehen davon aus, dass wir die Immobilien über sehr lange Zeiträume halten“, so Strugalla. „Wir achten sehr auf Qualität, baulich, wie auch mit Blick auf die Lage: Wir investieren grundsätzlich nur in A-Lagen.“

Wandel zu unternehmerischem Denken

Wenn die Evangelische Stiftung Pflege Schönau von Nachhaltigkeit spricht, bedeutet das auf den Wohnbereich gemünzt auch, dass das Mietpreisniveau nicht ganz ausgeschöpft werden soll. Bei den künftigen Projekten wolle man auch geförderten Wohnraum schaffen. Das gilt auch für die indirekten Investments: „Wir würden niemals in Fonds investieren, die sich nicht Reglements unterworfen haben. Wir wollen langfristig am Markt erfolgreich sein. Das bedeutet auch langfristige Kundenbeziehungen statt häufiger Mieterwechsel.“

Die ESPS unterliege dabei seit 2003 einem Veränderungsprozess, sagt Strugalla: „Weg vom Normenvollzug hin zum unternehmerischen Denken und Handeln.“ Man wolle im Wohnbereich wachsen, auch mit gefördertem Wohnungsraum. „Wir sehen auch Probleme einer Mittelschicht, adäquaten Wohnraum zu finden. Wir wollen dazu beitragen, diesen zu schaffen.“ Im Sammelband „Immobilienmanagement erfolgreicher Bestandshalter“ berichtet Strugalla über den Weg der Stiftung „vom kirchlichen Grundstücksverwalter zum professionellen Investor“. Er berichtet von in der Vergangenheit fehlenden Strukturen vom Personal bis zum Controlling. Daten zu Vermögenswerten wie Wald und landwirtschaftlicher Fläche hätten ebenfalls gefehlt. Im Zuge der Modernisierung kam es auch zu einer – vertragsgemäßen – Erhöhung des Erbbauzins und in diesem Zuge zu einer „mittleren Kommunikationskrise“, wie Strugalla sich erinnert.

Widerstand der Erbbaupächter

Ein Artikel des Magazins „Der Spiegel“ aus dem Jahr 2010: „Erbbau-Abzocke: Pächter rebellieren gegen Kirchen-Stiftung“ berichtete über den Konflikt zwischen Stiftung und Erbbaurechtsnehmern. Darin werfen unter anderem Hausbesitzer aus Schriesheim bei Heidelberg der Stiftung vor, „knallhart kapitalistisch“, „unchristlich und unsozial“ zu agieren. Damals, erinnert sich Strugalla, hätte es mehr Offenheit seitens der Stiftung gebraucht, die eigene Position zu erklären, darauf hinzuweisen, dass der Erbpachtzins zu lange nicht erhöht worden sein – und dieses Vorgehen deutlich kundenorientierter sein müsse.

Auch manchen Mitarbeitern sei der Wandel hin zu einer kaufmännisch denkenden Organisation schwergefallen, so Strugalla. Und so sei der Kulturwandel der ESPS „auch heute noch nicht ganz abgeschlossen“, schreibt Strugalla im Sammelband und führt sechs wesentliche Bausteine an: Einführung der kaufmännischen statt der alten kameralen Rechnungslegung, Bewertung des Vermögens, Restrukturierung der Vermögenswerte, Aufbau eines indirekten Immobilienportfolios, Öffnung des Unternehmens sowie IT-orientiertes Arbeiten. Dem gefühlten Widerspruch zwischen kirchlich geprägtem Agieren und der Notwendigkeit, eine Rendite zu erwirtschaften, versucht die Stiftung auch mit der Unterscheidung zwischen einem ideellen und einem finanzwirtschaftlichen Segment Rechnung zu tragen. Beim ideellen Portfolio – Forst und Landwirtschaft – beschränke man sich darauf, „den Bestand nach modernen Gesichtspunkten zu managen und die Effizienz durch Arrondierungen zu verbessern“. Hier nimmt die Stiftung eine Rendite von ein bis zwei Prozent in Kauf. Beim finanzwirtschaflichen – Wohnungen und Erbbaurecht – kommen hingegen Rendite- und Risikoaspekte zum Tragen.

Modernere Gotteshäuser

Nun sei die Stiftung tragfähig aufgestellt, könne ihre Aufgaben erfüllen. Etwa der Erhalt von jahrhundertealten Kirchen. Dieser erfordert regelmäßige Arbeiten: Die Sanierungszyklen bei Kirchen betragen laut Strugalla etwa 20 bis 25 Jahre. „Sie werden komplett angefasst. Manchmal werden Renovierungen zurückgenommen, wird die Raumschale verändert, das Dach oder Fallrohre erneuert.“ Dazu kommen – das haben die Gotteshäuser mit dem Finanzbereich gemeinsam – neue Anforderungen. „Früher gab es keine Heizungen in Kirchen“, sagt Strugalla. „Das ist heute ganz anders.“

Info

Erbbaurecht, früher Erbpacht, beschreibt die Möglichkeit, gegen die Zahlung eines Zinses ein Gebäude auf einem Grundstück zu bauen oder nutzen. Wie im Fall der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau beträgt die Dauer häufig 99 Jahre. Danach muss der Erbbaurechtsgeber den -nehmer entweder entschädigen (für Gebäude werden zwei Drittel des Verkehrswerts veranschlagt), oder es läuft – mitunter unter angepassten Bedingungen – ein neuer Vertrag an.

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