DIE STIFTUNG im Gespräch mit Dr. Andreas Kneip (Catella Real Estate) über die Idee hinter dem Catella Multitenant Stiftungsfonds und ein interessantes Vergütungsmodell

 

DIE STIFTUNG: Schildern Sie uns bitte in kurzen Worten die Eigenschaften des Fonds.
Dr. Andreas Kneip:
 Mit dem Catella Multitenant Stiftungsfonds (CMS) haben wir ein Spezial-Sondervermögen aufgelegt, das ganz auf die Bedürfnisse von Stiftungen zugeschnitten sein soll. Wesentliche Merkmale sind stetige und berechenbare Ausschüttungen, Vermeidung von Klumpenrisiken durch Diversifikation, hohe Transparenz und einfache Struktur sowie keine Währungsrisiken.

DIE STIFTUNG: Das Wort „Multitenant“ im Fondsnamen müssen Sie uns kurz erklären.
Kneip:
 Kern der Investmentstrategie ist die Diversifikation in unterschiedliche Immobilienkategorien mit einem hohen Mietermix. Ziel ist dabei die Vermeidung von Konzentrationsrisiken bei einzelnen Großmietern sowie die Abhängigkeit von der Entwicklung einzelner Wirtschaftsbranchen, z.B. dem Finanzbereich. Eine möglichst diversifizierte Mieterstruktur erfordert zwar den Einsatz vermehrter Managementkapazitäten, reduziert aber spürbar Verlustrisiken. Ein weiterer Aspekt des Multitenant-Konzepts ist ein verbesserter Inflationsschutz. Inflationäre Mietsteigerungen können bei kurzfristigeren Mietverträgen und Mieterwechseln besser weitergegeben werden.

DIE STIFTUNG: Nachhaltigkeit spielt eine große Rolle bei der Immobilienauswahl. Können Sie uns den Ansatz dahinter bitte erläutern?
Kneip:
 Das Sondervermögen kauft ausschließlich Immobilien, die vor Ankauf und sodann jährlich auf Nachhaltigkeit überprüft werden und im Rahmen dieser Evaluation eine überdurchschnittliche Bewertung aufweisen. Hierbei spielen Faktoren wie Energie und Umwelt, Wirtschaftlichkeit, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, flexible Flächenaufteilung sowie Mieterkomfort und Wohlbefinden eine bedeutende Rolle. Ziel der Nachhaltigkeitsbetrachtung ist es, über eine erkennbar hohe und dauerhafte Attraktivität von Gebäude und Standort geringen Leerstand, niedrige Fluktuation, eine stabile Wertentwicklung sowie eine hohe Marktgängigkeit zu erreichen.

DIE STIFTUNG: Was ist Ihr Renditeziel? Wie zügig wandern jetzt Immobilien in den Fonds?
Kneip: Der Vorteil des Spezialfonds im Vergleich zum offenen Publikumsfonds ist, dass Kapitalzusagen der Investoren abgegeben und erst dann abgerufen werden, wenn Immobilien für das Sondervermögen zum Ankauf anstehen. Somit hält der Fonds keine unnötige Liquidität, die im jetzigen Niedrigzinsumfeld die Rendite verwässert. Die Investitionsgeschwindigkeit orientiert sich somit an den Zeichnungsvolumina. Im Umkehrschluss wird das Management Immobilien parallel zur Geschwindigkeit der Eigenkapitalzusagen ankaufen. Durch den guten Vertriebsstart des CMS konnten wir sehr zügig die erste Immobilie erwerben. Die zweite soll bis zum Jahresanfang gekauft werden. Weitere Objekte sind derzeit in der Ankaufsprüfung. Im Ergebnis soll die jährliche Ausschüttung des auf nachhaltige Objekte in guten Lagen fokussierten Fonds 4 bis 5% betragen.

DIE STIFTUNG: Sie behalten sich vor, Ihre eigene Vergütung zu kürzen, wenn der Fonds nicht performt. Wie kamen Sie zu dieser Idee?
Kneip:
 Die Interessengleichsetzung – insbesondere zwischen Investoren und Asset Manager – ist für jede Anlage entscheidend. Ganz konkret haben wir die Gebührenstruktur als adäquate Stellschraube gewählt, um dies zu gewährleisten. Somit ist die Incentivierung des Asset Managers nicht nur auf eine Überperformance, sondern auch auf eine mögliche Unterperformance abgestellt.

DIE STIFTUNG: Wenn Sie Stiftungen empfehlen müssten, in Immobilien zu investieren, was wären Ihre drei First Steps?
Kneip:
 1. Analyse des bestehenden Portfolios bzgl. Anforderungen Kapitalerhalt und Ausschüttungen. Sollte das aktuelle Stiftungsvermögen eine Unterdeckung im Sinne der Portfolioerträge für die Erfüllung des Stiftungsvermögens aufweisen, ist die Investition in Immobilien mit hoher und stabiler Ausschüttungsrendite sinnvoll. Für Kapitalerhalte dienen insbesondere Bestandsimmobilien mit hoher und sicherer Vermietungsquote, die einen langfristigen Anlagehorizont aufweisen.
2. Hat die Stiftung bereits Immobilieninvestments? Im nächsten Schritt sollte eine strategische Immobilienquote festgelegt werden, um die oben beschriebenen Ziele umzusetzen. Für kleinere und mittelgroße Stiftungen stellt sich insbesondere die Frage, ob diese Quote auch ausländische Immobilien beinhalten sollte – in der Regel für Stiftungen nicht optimal. Zusätzlich würden wir eine Festlegung auf unterschiedliche Nutzungsarten und entsprechende Risikodiversifizierung empfehlen.
3. Das verfügbare Gesamtvolumen für Immobilieninvestments diktiert mögliche Investmentformen. Für kleinere Volumina (in der Regel bis 200.000 EUR) sollte man in erster Linie Publikumsfonds mit kleineren Mindestzeichnungssummen vergleichen. Ab 200.000 EUR Investitionssumme kommen z.B. auch Spezialfonds bzw. Spezial-AIFs in Frage. Eine genaue Analyse dieser Produkte in Übereinstimmung mit den strategischen und taktischen Zielen sollte folgen, um Investitionsentscheidungen zu treffen.

DIE STIFTUNG: Stichwort Immobilienmarkt: Wo sehen Sie den Markt im Allgemeinen, in Deutschland bzw. global? Bzw. was spricht für die Immobilie, das insgesamt repressive Umfeld?
Kneip:
 Der Catella Stiftungsfonds investiert ausschließlich in Deutschland, in A-und B-Städten mit hoher Standortqualität, in nachgefragten Lagen unter der Berücksichtigung langfristiger demografischer Entwicklungen. Insgesamt haben die Kaufpreisfaktoren in den vergangenen Jahren spürbar angezogen. Insbesondere in den A-Städten sind attraktive Investmentopportunitäten seltener geworden. Hier kommt dem Netzwerk zu Projektentwicklern und Verkäufern eine besondere Rolle zu. Die Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft sieht sich hier jedoch gut aufgestellt. In B-Städten sind die Renditemöglichkeiten höher, jedoch sollte man sich aus unserer Sicht auf geringere Einzelobjektvolumina konzentrieren, um die Veräußerbarkeit in kleineren Städten sicherzustellen. Auch hier stellen wir einen erhöhten Wettbewerb um begehrte Objekte fest.
Für die Immobilie spricht nach wie vor die Möglichkeit, in Abhängigkeit der Investitionsstrategie stabile und planbare Ausschüttungen darzustellen, welche im Vergleich zu niedrigverzinslichen Anlagen weiterhin attraktiv sind. Unabhängig davon sollten Immobilien aber nur einen Teil einer Portfoliostrategie darstellen.

DIE STIFTUNG: Abschließend noch einmal zusammengefasst: Was macht den Catella Stiftungsfonds zum Stiftungsfonds?
Kneip:
 Der Fonds steht ausschließlich Stiftungen und am Gemeinwohl orientierten Anlegern wie kirchlichen Einrichtungen zur Verfügung. Dabei kann es sich sowohl um Privatstiftungen als auch um Stiftungen für wissenschaftliche, soziale oder religiöse Zwecke handeln. Sowohl in der Fondskonzeption als auch in der Auswahl der zu erwerbenden Immobilien ist der CMS speziell auf die Bedürfnisse deutscher Stiftungen zugeschnitten. Er bietet gerade kleineren und mittleren, aber auch größeren Stiftungsvermögen, die keinen eigenen Immobilienbestand aufbauen wollen, die Möglichkeit, in die Assetklasse Immobilie zu investieren. Fondsmanagement und Rechnungswesen richten wir nach dem stiftungsrechtlichen Vermögenserhaltungsgrundsatz aus.

DIE STIFTUNG: Ein schönes Modell. Herzlichen Dank für Ihre Ausführungen.

Das Interview führte Tobias M. Karow.

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