Der Gesetzgeber hat mit dem KGAB (Kapitalanlagegesetzbuch) im Juli 2013 neue Rahmenbedingungen für die Gestaltung von geschlossenen Fonds definiert. Davon profitieren auch Stiftungen, wenn sie in Immobilien investieren möchten, ohne dem Risiko einer gewerblichen Infizierung ausgesetzt zu werden. Durch die Gründung einer Investorengemeinschaft in der Rechtsform einer Investment-KG erzielen Stiftungen lupenreine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne das Risiko und die Verwaltungsbelastung eines Einzelinvestments eingehen zu müssen.
Von Bernd Heimburger
Nicht nur große, auch kleinere und mittlere Stiftungen können die Gestaltung von Immobilien-Investments selbst maßgeblich beeinflussen. Sie müssen sich nur zusammenschließen und eine Investorengemeinschaft gründen. Damit könnten sie ihre Interessen bündeln und gleichzeitig ein Investitionsvolumen bereitstellen, das für einen seriösen Konzeptionär attraktiv genug ist, ein genau auf die besondere Zielsetzung von Stiftungen maßgeschneidertes Investment zu gestalten.
Damit die Stiftung aktiv ihre Vermögensverwaltung mitgestalten kann, sollten die Portfolioverwalter die Interessen ihrer Mandanten vertreten. Damit wird die Gesprächsrichtung umgekehrt: Die Mandanten kaufen nicht, was gerade mit Nachdruck platziert werden soll, sondern beginnen in einem frühen Stadium eines möglichen Investments die Diskussion mit dem Konzeptionär, um mit diesem eine Gestaltung zu erreichen, die genau die Belange von Stiftungen erfüllt. Die Stiftung verlässt ihre abwartende Position und wird zum aktiven Mit-Gestalter und Mit-Investor im Rahmen einer Investorengemeinschaft mit gleichgerichteten Interessen.
Gemäß der übereinstimmenden Interessenlage von Stiftungen kann sich ein auf diese Weise gestalteter Spezialfonds darauf konzentrieren, ausschließlich in Wohnimmobilien mit nachhaltig sicheren Mieteinnahmen zu investieren. Daraus entstehen lupenreine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wodurch eine gewerbliche Infizierung ausgeschlossen wird. Regelmäßige und zuverlässige Ausschüttungen stellen die Mittelzuflüsse bereit, die die Stiftung zur Erfüllung Ihrer Projekte braucht. Eine seriöse Mietbewirtschaftung einschließlich Hausmeisterservice und laufender Instandhaltung stellen den nachhaltigen Ertrag und den langfristigen Erhalt der Vermögenssubstanz sicher.
Kostendisziplin erhöht die Netto-Rendite
Eine Investorengemeinschaft für Stiftungen erreicht bei der Gestaltung ihres Fonds eine deutliche Kostenersparnis. Die marktüblichen Vertriebskosten entfallen. Funktionsträgergebühren liegen am unteren Rand der üblichen Bandbreite. Die Rendite aus dem Investments steigt damit auch bei einem rein wohnwirtschaftlich genutzten Bestand auf etwa 6%, ohne dass sich die Stiftung um die Konzeption des gemeinschaftlichen Investments und die laufende Bewirtschaftung der Immobilien kümmern müsste. Die derzeit niedrigen Zinssätze legen es nahe, die grundsätzlichen Finanzierungsmöglichkeiten maximal auszuschöpfen. Trotzdem ist es sinnvoll, die Finanzierungsquote bei maximal 60% zu begrenzen. Damit entsteht eine beträchtliche Sicherheitsreserve.
