Die finanzielle Repression verbunden mit der immer noch schwelenden Finanz- und Staatsschuldenkrise birgt massive Gefahren für das Stiftungsvermögen. Nicht zuletzt weil das Niedrigzinsumfeld es Stiftungen praktisch unmöglich macht, eine auskömmliche Verzinsung des Stiftungsvermögens auf Basis der bisherigen Vermögensstrukturen zu erzielen. Umso mehr müssen sich Stiftungen im Bereich der Sachwerte umschauen. Und wer Sachwert sagt, der muss auch Immobilie sagen.
Von Jürgen Göbel
Die niedrigen Zinsen wirken für Stiftungen in zweierlei Richtungen. Zum einen schwächen sie die Erträge aus der Vermögensseite (Assets), zum anderen erhöhen sie oftmals die eingegangenen Stiftungsverbindlichkeiten. Hinzu kommt, dass bei einer Vermögensstruktur über Bonds das Stiftungsvermögen einem hohen Zinsänderungs- und Bonitätsrisiko ausgesetzt ist. Der teilweise Ausfall von Griechenland- und Zypernanleihen spricht eine deutliche Sprache. Die jüngste Äußerung der US-Notenbank, das „Quantitative Easing“ Mitte 2014 zu beenden, führte unmittelbar zu einem Anstieg der 5-jährigen US-Bonds und damit zu Kursverlusten bei bestehenden US-Bondanlagen. Auch die Börsen reagierten umgehend und fielen teilweise dramatisch. Gemäß der Portfoliotheorie wurde deutlich, dass Rendite und Risiko in einem steten Zielkonflikt zueinander stehen. Ein möglicher höherer Ertrag geht mit einem höheren Risiko einher. Um den Stiftungszweck und damit den Fortbestand der Stiftung langfristig zu sichern, gewinnt ein fundiertes Finanzmanagement erheblich an Bedeutung. Einerseits gilt es möglichst risikoarme Erträge zu erwirtschaften, um das Stiftungs-vermögen nicht zu gefährden, andererseits müssen die Erträge ausreichen, um den Stiftungszweck langfristig zu erfüllen.
Die häufig praktizierte einseitige Ausrichtung des Vermögens (Asset Allocation) auf reine Bond- und Festgeldstrukturen wird diesen Anforderungen derzeit nicht gerecht. Im heutigen Finanzumfeld ist eine breite Diversifizierung in Sachwerte wie Aktien und Immobilien dringend zu empfehlen, wobei die durchaus hohe Volatilität von Aktieninvestments in einem soliden Verhältnis zum Stiftungsvermögen stehen sollte.
Gibt es Alternativen?
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass neben der bisher praktizierten Asset Allocation dringend ein höher rentierliches, risikoarmes Basisinvestment erforderlich ist. Ein bislang kaum gewählter Ansatz kann hier Abhilfe schaffen: Die Investition in eine solide, deutsche Gewerbeimmobilie ohne Einsatz von Fremdkapital. Risiken wie z.B. die Mieterbonität, die Instandhaltung etc. stehen in geringer Korrelation zu den Risiken anderer Assetklassen. Weist die Immobilie einen langlaufenden indexierten Mietvertrag mit einem Mieter hervorragender Bonität aus, kann es sich um das gesuchte Basisinvestment handeln. Die Mietrenditen liegen deutlich über den aktuellen Zinseinnahmen und die Indexierung der Miete schützt die Einnahmen vor Inflation. Von herausragender Bedeutung bei einer risikoarmen Immobilieninvestition ist das völlige Ausschalten eines Finanzierungsrisikos, besonders im Hinblick auf die seit der Finanzkrise neu eingeführten Eigenkapitalregeln der Banken wie Basel I und II, verbunden mit den neuen internationalen Bilanzbewertungsrichtlinien gemäß IFRS.
Dazu ist der zukünftige Wert einer Immobilie maßgeblich von einem professionellen Asset Management abhängig. Daher empfiehlt sich grundsätzlich die Investition über eine strukturierte Beteiligung, bei der sämtliche mit der Kapitalanlage verbundenen Dienstleistungen von Profis erbracht werden. Über diesen Weg kann verhältnismäßig einfach eine breite Immobiliendiversifikation über verschiedene Standorte und Nutzungsarten erreicht werden, ohne dass das hierfür notwendige Immobilienwissen direkt vorzuhalten ist. Ein potenzielles Klumpenrisiko kann bei einer strukturierten Beteiligung durch eine beliebige Stückelung der Beteiligungshöhe elegant umgangen werden. Stiftungen müssen an dieser Stelle aber versuchen, das Konzept zu verstehen und dem Emittenten gezielt Fragen nach den Kosten des Investments stellen und sollten die Risiken einzeln und transparent durchdeklinieren. Zudem sollten sie sich den Begriff des Green Building erklären lassen.
Green Building als Einstieg ins Mission Investing?
Der Immobiliensektor ist für fast ein Fünftel aller global emittierten Treibhausgase verantwortlich. Gelingt es hier durch den Einsatz moderner Bauteilkomponenten, eine deutliche Reduzierung des Energieverbrauchs zu erreichen, wird automatisch die Immission auf die Umwelt und dadurch auf uns Menschen reduziert. Green Buildings haben also unter Umständen einen gesellschaftlichen Nutzen, durch den Stiftungen ihre Vermögensanlage insgesamt nachhaltiger aufsetzen könnten. Verfolgen Stiftungen zudem einen ökologischen Zweck, beispielsweise im Erhalt der Biodiversivität oder der natürlichen Lebensgrundlage, dann kann ein Green Building auch einen Einstieg ins Mission Investing ermöglichen.
Zum Wesen des Green Building
In Deutschland werden „Green Buildings“ von der Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) bewertet und zertifiziert.
Von Bedeutung bei der DGNB Bewertung sind u.a. folgende Kriterien:
– Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus der Immobilie
– Qualität der ausführenden Firmen/Präqualifikation
– Risiken für die lokale Umwelt
– Nachhaltige Ressourcenverwendung
– Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie
Fazit
Eine rein eigenkapitalbezogene und professionell gemanagte Immobilieninvestition verbunden mit dem Attribut des Green Buildings kann somit ein mögliches Basisinvestment sein, um der Stiftung die notwendigen Grundeinnahmen und dadurch ihren dauerhaften Bestand zu sichern. Allein, es dürfte nicht ausreichen, um Stiftungen aus ihrem Anlagedilemma zu befreien. Hierzu braucht es mehr als einen Baustein.
Jürgen Göbel ist seit April 2008 Geschäftsführer der SachsenFonds Gruppe und für die Bereiche Vertrieb, Kommunikation, Investoren, Rechnungswesen, IT, Organisation und Personal verantwortlich. Nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann und dem Studium der Betriebswirtschaftslehre war er zunächst im Bank- und Finanzierungsgeschäft tätig. 1997 wechselte er in die Fondsbranche und startete dort bei der KGAL in Grünwald im Fonds- und Projektmanagement, bevor er verantwortliche Führungsaufgaben im Eigenkapitalvertrieb übernahm. Im Jahr 2003 kam Herr Göbel zur KanAm und wurde dort 2004 zum Geschäftsführer ernannt.
