06.05.2015 | Von Die Stiftung

„Der Asset-Manager muss Immobilie können“

Immobilieninvestments zählen grundsätzlich zu den geeigneten Anlagebereichen für Stiftungen. In Zeiten hoher Zinsen wurden Immobilien als Anlageklasse vernachlässigt: Mit (Staats-)Anleihen waren bei geringerem Aufwand höhere Renditen möglich. Wird die Immobilie als Stiftungsanlage eine Renaissance auf breiter Basis feiern – und würde dies für alle Stiftungen Sinn machen? Darüber diskutierten in der Frankfurter Runde der STIFTUNG Immobilienexperten.

DIE STIFTUNG: Macht es für Stiftungen noch Sinn, in der aktuellen Marktphase in Immobilien zu investieren, da gelegentlich schon der böse Begriff der Blase die Runde macht?
Sandra Ottemann: Bei Wohnimmobilien schwebt das Damoklesschwert der Blase bereits über dem Markt. Bei Gewerbeimmobilien hingegen ist noch preislich Luft nach oben, weil sich deren Bewertung anders darstellt als bei Wohnimmobilien. Immobilien stellen im Vergleich zu Staatsanleihen für Stiftungen das geeignetere Investment dar.

Bernd Heimburger: Das DIW hat eine aktuelle Studie vorgelegt, darin wird herausgearbeitet, dass an einigen Standorten insbesondere im Neubaubereich bei Wohnimmobilien Überhitzungstendenzen zu sehen sind. Das trifft aber ganz und gar nicht auf Bestandsimmobilien zu. Es gibt in Deutschland sehr viele attraktive Wohnimmobilien in 1b- oder 1c-Lagen, in die man zu wirtschaftlich vernünftigen Preisen investieren kann. Das Thema Immobilienblase darf man nie allgemein sehen, sondern muss einzelne Märkte und Bereiche differenzieren. Was wir allgemein für Stiftungen sehen: Mit der Änderung des Kapitalanlage-Gesetzbuches (KAG), das vor gut einem Jahr neu strukturiert wurde, wurden Vehikel geschaffen, die stiftungsgeeignet sind wie etwa Alternative Investment Fonds (AIF).

Thomas Meyer: Auch wir finden Wohnimmobilien grundsätzlich für Stiftungen interessant, sehen aber auch an einigen Standorten, dass sich die Preise vom Mietniveau abgekoppelt haben. Gleichzeitig kommt Druck auf Preise und Renditen durch die nun beschlossene Mietpreisbremse. Dennoch gibt es auch aktuell noch gute Einstiegsmöglichkeiten – wenn man bereit ist, auch B-Städte in Betracht zu ziehen. Sehr stabile Cashflow-Renditen zwischen 3 und 4% p.a. sind dabei nachhaltig zu erwirtschaften.

Marcus Kraft: Wir erkennen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland insgesamt gesehen keine Blasenbildung, schon weil der Markt so extrem heterogen ist. Es gibt weite Teile in Deutschland, da haben wir einen Preisverfall seit vielen Jahren. Preissteigerungen konzentrieren sich ausschließlich auf die Ballungsräume, aber auch hier mit ganz unterschiedlicher Intensität. Wenn man sich München anschaut, hat man mit Sicherheit Überhitzungstendenzen, in Berlin zum Beispiel überhaupt nicht, da gibt es Nachholbedarf. Die typischen Blasenkennzeichen, die wir in den USA, Spanien und Irland gesehen hatten, kann man in Deutschland nicht beobachten. Zum Beispiel sehen wir kein übermäßig aufgeblähtes Kreditvolumen, obwohl das Einkaufsvolumen bei Wohnimmobilien stark angestiegen ist, der Eigenkapitalanteil ist tendenziell eher hoch und auch der Neubau steigt in Deutschland nur langsam an. Deshalb sehen wir nach wie vor gute Chancen für Stiftungen mit Wohnimmobilien-Investments, vor allem wegen des konstanten Cashflows, den man über Jahre beobachten kann, während andere Assetklassen am Kapitalmarkt stark schwanken.

Paul Muno: Es gibt im Immobilienbereich eine alte Erkenntnis: Die Immobilie darf nicht teurer sein als die 4%-Regel. Das bedeutet: Das Niveau von Staatsanleihen plus eben 4%. Wenn wir jetzt bei deutschen Staatsanleihen, selbst bei mehr als 10 Jahren, nahe der Nullinie sind und im Immobilienbereich 4 bis 4,5% Rendite sehen, dann haben wir keine Blasenbildung. Das gilt für alle Bereiche, also Wohnen, Handel, das studentische Wohnheim, Hotel, Pflegeheim, bleiben nach wie vor attraktive Produkte und da darf man nicht nur Deutschland sehen, sondern ganz Europa. Immobilieninvestments unterliegen wie alle wirtschaftlichen Aktivitäten einem Zyklus und wenn derzeit auch Immobilien bei vielen Anlegern im Fokus stehen, gibt es in diesem Bereich auch auf die ganz langfristige Sicht von mehr als 20 Jahren für Stiftungen sehr interessante Möglichkeiten.

Fabianke-Dirk-01-PORTDirk Fabianke: Der deutsche Investmentmarkt entwickelt sich weiterhin dynamisch. Wir fokussieren ja auf Büroimmobilien. Hier besteht eine hohe Nachfrage, insbesondere in den Top 5-Standorten. Als Antwort auf das knappe Angebot an Core-Immobilien – also Bestandsimmobilien in guter Lage mit guter Mieterbonität – nehmen Investoren zunehmend andere Standorte, Nutzungsarten und Objekte mit Aufwertungspotenzial ins Visier. Aufgrund der fundamental begründeten Nachfrage zeigen die Analysen von WealthCap aktuell keine Anzeichen für eine Immobilienblase – weder im Markt für Büro- noch für Wohnimmobilien.

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