06.05.2015 | Von Die Stiftung

„Der Asset-Manager muss Immobilie können“

Die STIFTUNG: Sie sprechen den Immobilienmarkt mindestens in Europa an. Ist es für hiesige Stiftungen angezeigt, international zu investieren – oder sollten sich deutsche Stiftungen auf deutsche Immobilien konzentrieren?
Ottemann: Stiftungen sind im Grunde keine Fremdwährungs-Investoren und von daher denke ich, dass sie in der Eurozone bleiben. Deutschland zählt zu den attraktivsten Immobilienmärkten weltweit, gerade im Gewerbeimmobilienbereich mit hohen und steigenden Transaktionsvolumen.

Heimburger: Wenn man sich die Bilanzen großer Stiftungen ansieht, die detailliert berichten wie die VW-Stiftung, dann erkennt man, dass durchaus außerhalb Deutschlands investiert wird, aber praktisch nicht außerhalb des Euroraumes. Zu sehen ist auch, dass in den vergangenen Jahren deutlich in Immobilien umgeschichtet worden ist. Bei kleineren Stiftungen ist es naheliegend, dass der Aufbau der Assetklasse Immobilien zunächst im Inland getätigt wird.

Kraft: Das ist eine Frage des Reifegrades einer Stiftung und natürlich des Themas Risiko. Bei kleineren Summen ist es naturgemäß schwierig, eine größere Diversifikation zu erreichen. Nur um den Kirchturm am Stiftungsort zu investieren kann gefährlich sein, da kann ein deutschlandweit in den großen Ballungszentren investierender Wohnimmobilienfonds die Lösung sein.

IMG_1312Meyer: Wir sehen bei Wohnimmobilien einen klaren Schwerpunkt auf Deutschland und bei Stiftungen sehen wir: Wenn es um Wohnimmobilien geht, denken sie zunächst an ein Direktinvestment. Dann stellt sich die Frage: Wie kann ich das managen? Da ist ein Engagement in Deutschland naheliegend. Erst in einem zweiten Schritt wird über die Diversifikation nachgedacht und über indirekte Anlagevehikel, die können dann auch ausländische Immobilien umfassen, aber ausgesprochen liegt der Fokus ganz klar auf Deutschland.

Kraft: Man kann aufgrund des erhöhten konservativen Anspruchs insgesamt eine stärkere Orientierung nach Deutschland feststellen. Wir haben z.B. Schweizer Investoren, die ihren Anteil in Deutschland deutlich aufstocken möchten.

Fabianke: Wir stellen auch fest, dass Deutschland schon im Mittelpunkt des Interesses steht. Wenn Immobilien in Betracht kommen, dann wird aus unserer Sicht sinnvollerweise zunächst auf den Heimatmarkt geschaut. Für einige Investoren kommen im Sinne einer Währungsdiversifikation auch US-Dollar-Investments in Betracht. Das dürfte aber bei Stiftungen die Ausnahme bleiben. Unabhängig vom Immobilieninvestitionsstandort zählt mehr denn je eine ausgewiesene Expertise in den jeweiligen Märkten, um eine sinnvolle Anlageentscheidung zu treffen. Der deutsche Immobilienmarkt trifft vor allen Dingen auch im Ausland auf sehr großes Interesse und bietet unseres Erachtens nach wie vor Opportunitäten.

Muno: Das europäische Ausland ist interessant. Wir verfolgen zum Beispiel ein Projekt in den Niederlanden, weil es dort eine Gesetzesänderung im wohngenossenschaftlichen Bereich gegeben hat. So lässt sich studentisches Wohnen gut umsetzen, zugleich auch als Mission Investing gestalten. Bei den grundlegenden Vorzügen von Immobilieninvestments muss man auch auf den Inflationsschutz hinweisen, denn steigt die Inflation, steigen auch die Mieten, da habe ich also einen Puffer drin.

DIE STIFTUNG: Wie können die Stiftungen unterschiedlicher Größe den Zugang zu Immobilieninvestments gestalten, welche Vehikel halten Sie für zielführend?
Ottemann: Die Real I.S. betreut von Kleinen bis hin zu Großen, u.a. auch die zwei größten staatsgebundenen Stiftungen Bayerns, eine Vielzahl von Stiftungskunden. Eine gute Anlagelösung muss auf die Cashflow- und auf die Risikomanagementbedürfnisse der jeweiligen Stiftung individuell eingehen. Ein Direktinvestment hat die Schwäche, sehr viel Kapital zu binden und es setzt Wissen in der kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung voraus. Letztlich kann es eine Mischung sein aus Direktinvestment und Portfolio-Fonds mit Streuung über einzelne Nutzungsarten und Lagen. Als Publikums-AIF bietet die Real I.S. bereits bei Tickets ab 10.000 EUR die Möglichkeit, sich an einem Portfolio von 10 bis 15 Immobilien mit verschiedenen Mietvertragsendlaufzeiten in verschiedenen Lagen zu beteiligen. Auf der institutionellen Kundenseite ist dies ab 1 Mio. EUR über offene Immobilien-Spezial-AIFs möglich.

Fabianke: Direktinvestments kommen nicht erst ab einer gewissen Größe in Betracht, sie binden neben fachmännischen Know-how auch jede Menge Ressourcen, die nicht das Kerngeschäft von Stiftungen darstellen. Die neuen Strukturierungsmöglichkeiten nach dem Kapitalanlagegesetzbuch bieten für die sehr heterogene Stiftungslandschaft vielfältige Investitionsmöglichkeiten. Dabei ist es auch nicht ungewöhnlich, dass sich mehrere Stiftungen zusammentun, um sich an einem Spezial-AIF zu beteiligen. Denkbar wäre auch ein Club-Deal für einen speziellen Stiftungsfonds, der maßgeschneidert auf die Bedürfnisse der wenigen Zeichner strukturiert wird und somit adäquat auf Stiftungsinteressen zugeschnitten wäre.

DIE STIFTUNG: …da benötigt die Stiftung dann kein eigenes Bewirtschaftungs-Wissen…
Ottemann: Genau, das ist ein Vorteil gegenüber vielen Direktanlagen und ein AIF besitzt zudem den Charme, auf die Ausschüttungspolitik Einfluss nehmen zu können, obschon das gesamte Management und auch die Risikosteuerung ausgelagert sind. Im Gegensatz zum Direktbestand schüttet der AIF Kursgewinne als ordentliche Erträge aus.

Muno: Wenn ich in Chemie investiert sein will, kaufe ich ja auch keine Chemiefabrik, sondern Aktien von BASF. Und auch bei Immobilien, die im Management viel Arbeit machen, ist es ein grundsätzlich sinnvoller Ansatz, ein indirektes Vehikel zu kaufen und auf die Expertise eines professionellen Asset-Managers zu achten. Die Mitsprache habe ich natürlich nur, wenn ich die Mittel besitze, ein großes Ticket in einem Spezial-AIF zu zeichnen. Wenn ich nur 100.000 EUR ausgeben kann, wird die Mitsprache begrenzt sein.

Meyer: Die Stabilität und Sicherheit, die eine Stiftung mit Immobilien anstrebt, erreiche ich vor allem bei einem größeren, diversifizierten Portfolio. Die Idee, ein Zehnfamilienhaus zu kaufen und damit vermeintlich die Sicherheit einer Immobilienanlage – das ist ein Trugschluss. Denn damit kauft man sich trotz zehn Mietparteien ein gewisses Klumpenrisiko. Man hat z.B. das Standortrisiko und das technische Risiko. Eine Heizung kann kaputt gehen oder Wohnungen müssen bei Fluktuation umfassend saniert werden. Deshalb empfehlen wir kleineren oder mittelgroßen Stiftungen, sich Anlagevehikel auszusuchen, die mehrere Objekte in einem Portfolio haben. Bei uns wären das ein offener Publikums-AIF oder ein Spezial-AIF, die ja die Möglichkeit besitzen zu atmen und zu wachsen. Da sehen wir derzeit sehr hohe Nachfrage aus dem Stiftungsbereich, wobei das Thema Mitsprache bei Anlageentscheidungen für Stiftungen keine Rolle spielt. Da sagen Stiftungen eher: Das überlassen wir dem Asset-Manager. Stiftungen bevorzugen es als anonymer Investor aufzutreten, denn egal wie seriös sie das Geschäft betreiben: Sie haben immer wieder mal einen Mieter, der an die Presse geht und das Thema Mieterhöhung gehört ebenfalls dazu, wenn man Rendite verdienen will und auch eine Räumungsklage gegen säumige Mieter lässt sich nicht immer vermeiden.

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