06.05.2015 | Von Die Stiftung

„Der Asset-Manager muss Immobilie können“

DIE STIFTUNG: Vor dem Hintergrund des Urteils des OLG Frankfurt gegen die Commerzbank: Sind geschlossene Immobilienfonds für Stiftungen noch denkbar oder überhaupt geeignet?
Fabianke: Zunächst einmal muss man hier zwischen alter und neuer Welt unterscheiden. Das Urteil bezieht sich auf einen Vorfall, der auf die Zeit vor dem KAGB und MiFid datiert. In der nunmehr neuen Welt sind im Hinblick auf die Beratung deutlich striktere regulatorische Vorgaben einzuhalten. Grundsätzlich sind Sachwerte unter dem Portfoliogedanken als Beimischung gedacht und sollten immer in einem gesunden Verhältnis zum Gesamtvermögen allokiert sein. In der Beratung muss ganz klar herausgestellt werden, dass es sich um eine unternehmerische Beteiligung mit den dazugehörigen Risiken, aber auch Chancen handelt. Entscheidend für Stiftungen ist: Passt das Investment unter Rendite-/Risikogesichtspunkten in mein Portfolio? Bewege ich mich noch konform zu meinen Anlagerichtlinien?

Kraft: Was über offene AIF gesagt worden ist, lässt sich grundsätzlich auch auf geschlossene AIF übertragen, denn ein Hauptvorbehalt privater Investoren, die häufig längeren Laufzeiten, stellen für Stiftungen kein Problem dar. Stiftungen können aber auch in geschlossene Publikums-AIF mit mittelfristigen Laufzeiten zwischen sechs und acht Jahren investieren und schätzen bewusst die Anonymität des größeren Investorenkreises eines deutschlandweit investierenden geschlossenen Wohnimmobilieninvestments mit ca. 2.000 Wohnungen an 50 bis 60 Standorten. Je größer die Stiftung ist, je mehr denkt man über Direktimmobilien nach, aber immer nur vor dem Hintergrund, einen professionellen Asset-Manager zu beauftragen, um selbst keinen Aufwand zu haben.

IMG_1321Heimburger: In der Zeit, in der die Investition getätigt wurde, die nun durch das Urteil rückabgewickelt wird, waren geschlossene Immobilienfonds noch eine Grauzone. Mit dem neuen KAG ist diese Anlageklasse nun ein ganz anderes Feld: Sie haben Treuhänder, Verwahrstelle, Risikomanagement und Liquiditätsmanagement innerhalb der KVG – ganz anders als früher und heute für Stiftungen geeignet. Nehmen wir ein Beispiel, die klassische 5-Millionen-Stiftung, die in ihren Anlagerichtlinien eine Immobilienquote von bis zu 20% ermöglicht, was schon sportlich ist. Bei 1 Mio. EUR Anlagesumme ist es naheliegend, in einen Spezial-AIF zu gehen, um einfach die Diversifikation hinzukriegen. Dabei ist es egal, ob das Vehikel offen oder geschlossen ist, da gibt es immer wieder sehr sinnvolle Anlagen.

DIE STIFTUNG: Mit dem Beispiel Spezial-AIF Wohnen ist die Stiftung ja nur in einem Bereich des Feldes Immobilien investiert. Kann man das wirklich empfehlen?
Muno: Bei der eben genannten Musterstiftung sollte natürlich ein Vehikel gewählt werden, das möglichst breit aufgestellt ist und damit sind nicht nur die einzelnen Assetsegmente wie Office, Retail, Logistik oder Wohnen gemeint, sondern auch die regionale Streuung über mehrere Länder hinweg, wobei das Fremdwährungsrisiko gegebenenfalls beachtet werden muss. Aber Spanien oder Italien, das sind Märkte, die wieder kommen und da bieten sich jetzt gute Einstiegschancen.

Ottemann: Es ist wichtig, nicht nur über die Nutzungsarten, sondern auch über die Regionen innerhalb des Euroraumes breit zu streuen. Bedeutend bei der Auswahl des Vehikels ist es, dass der Asset-Manager auf einen breiten und bonitätsstarken Mietermix achtet, sich immer rechtzeitig um die Neuvermietung kümmert und die Immobilien attraktiv hält.

DIE STIFTUNG: Vorhin war bereits von Immobilien-Expertise im Management die Rede: Auf welche Qualitätskriterien im Management muss ein Stiftungsvorstand bei der Vehikel-Auswahl besonders achten?
Fabianke: Aus unserer Sicht ist das Vehikel nicht zwingend entscheidend. Es muss zum Anlagezweck des Kunden passen. Neben der Auswahl eines Qualitätsobjekts und einer Strategie, die grundsätzlich auf Buy-and-hold fokussiert, zählt auch für Stiftungen vor allem ein top Asset-Management. Wir managen unsere Assets mit unserem hauseigenen Asset-Management lieber selbst. Aktuell ist das eine Gesamtfläche von fast 2,7 Mio. qm in diversen Nutzungsarten und verschiedensten Regionen. Wir wissen sehr genau, was unsere Mieter erwarten und sind erfahren in Mietvertragsverhandlungen. Das kommt natürlich auch unseren Anlegern zugute.

Muno: Es gibt schöne Büroimmobilien, die aber schon so in die Tage gekommen sind, dass beim nächsten Mieterwechsel so viel Geld investiert werden muss, dass die Immobilie in den kommenden zwei, drei Jahren keinen Cashflow abwerfen wird. Die mittlere Vermietungsdauer ist wichtig, Staffelung wurde schon beschrieben und der Standort ist in der Perspektive wichtig. Ein Mietvertrag, der noch zehn Jahre läuft, nutzt nicht so viel, wenn danach die Vermietung unmöglich ist.

Meyer: Ich finde das jetzt ein wenig schwierig, so das Alter einer Immobilie zu betonen, denn im Bereich Wohnen sagt das nichts aus. Da kann ein 100 Jahre altes Haus die schönste Wohnimmobilie sein mit hohen Decken, Jugendstil und top saniert. Wir haben da auch immer die Diskussionen mit unseren Bewertern, wenn es um Restlaufzeiten bzw. Nutzungsdauern geht. Bei Wohnimmobilien sollte man sich z.B. die durchschnittliche Vermietungsquote ansehen und in die Vergangenheit schauen, ob diese auch stabil war. Ganz wichtig, aber schwer zu leisten: Ein Stiftungsvorstand sollte sich die Mühe machen und schauen, wie das Management vor Ort arbeitet, wie es organisiert und strukturiert ist. Denn was nutzt eine schöne Kennzahl vor dem Kauf, wenn sich hinterher vor Ort niemand kümmert? So etwas steht nicht im Prospekt drin, das muss man recherchieren, sich den Manager vor Ort anschauen. Man sollte sich mal erklären lassen, wie eine energetische Sanierung sinnvoll abläuft, wie eine Leerstandsquote zurückgefahren wird, das ist viel wichtiger als ein abstrakter Bericht oder Prospekt.

Heimburger: Das kann ich bestätigen. Ich habe schon Rundfahrten mit Stiftungsvorständen gemacht, um Immobilien anzuschauen. Das gibt dann ein Gefühl dafür, wie die Strukturen vor Ort funktionieren. Ein wichtiger Punkt sind die Kostenstrukturen, die Stiftungsvorständen ihren Gremien ja berichten müssen. Die sind jetzt bei den genannten Vehikeln transparent, auch das ist ein großer Fortschritt.

IMG_1299Ottemann: Ich möchte neben einem transparenten Investmentprozess noch zwei Kriterien ergänzen: Wiedervermietungsfähigkeit und Drittverwendungsfähigkeit, weswegen wir uns auf Gewerbeimmobilien im Core-Segment fokussieren. Was Ihnen als Asset-Manager nie passieren sollte und auch nicht als Investor, ist das 5-Sterne-Luxushotel mit 25-Meter-Schwimmbecken, welches Sie kaum weitervermieten oder anderweitig einsetzen können. Anders ist es bei einem Budget-Hotel, das zu Studentenappartements oder ein Officehaus umgebaut werden kann. In jedem Fall muss neben der kaufmännischen, eine gute technische Due Diligence erfolgen, damit klar ist, dass z.B. nach zwei Jahren nicht der Aufzug fällig ist, was extrem hohe Kosten verursacht. Wertvoll ist auch eine homogene Anlegerstruktur innerhalb eines Vehikels mit einem langfristigen Anlagehorizont und der gleichen Ausschüttungsorientiertheit.

Kraft: Es kommt bei Immobilien stark darauf an, ob der Asset-Manager ein wirklicher Spezialist ist, der vor Ort das Objekt managt und die gesamte Wertschöpfungskette abdeckt, um die entscheidenden wertsteigernden Hebel richtig zu bedienen. Das sollte im Mittelpunkt des Prüfungsprozesses stehen. Sehr gut kommt bei Stiftungen an, wenn der Einkaufsprozess transparent dargelegt wird, also nach welchen Kriterien eine Immobilie ausgewählt wird. Wir gehen sogar soweit, die Investoren der Fonds über Ankäufe mitbestimmen zu lassen. Da liegt oft die Beteiligungsquote bei mehr als 80% und gerade Stiftungen finden das sehr gut.

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