06.05.2015 | Von Die Stiftung

„Der Asset-Manager muss Immobilie können“

DIE STIFTUNG: Wenn aber das Urteil den Kapitalerhalt so betont: In was kann denn eine Stiftung aus Ihrer Sicht dann noch investieren?
Heimburger: Ich möchte Ihnen ein Beispiel aus der Praxis geben: Eine bayerische Stiftung hat im Jahr 2009 einen Verlust von 8% aus Aktienanlagen publiziert. Als Rückfragen der Aufsichtsbehörden kamen, hat er sauber denen die Dokumentation reingegeben, die Anlagerichtlinien und alle Protokolle über die Beschlussfassungen der Gremien. Damit war die Sache geklärt und heute hat die Stiftung sehr schöne Kursgewinne gerade auf diesen Positionen. Also: Auch mal einen Verlust zu publizieren stellt grundsätzlich kein Problem für Stiftungen dar, wenn man sauber dokumentiert. Aus dem Commerzbank-Urteil, das ja eine alte Anlage nach alten Regeln behandelt, abzuleiten, Stiftungen dürften heute keine Kapitalanlagen mehr tätigen, die Kursrisiken haben, wäre eine falsche Schlussfolgerung.

Ottemann: Im derzeitigen Zinsumfeld sind einfach andere Strategien und Konzepte als früher gefragt. In Staatsanleihen zu investieren war bislang probat, aber um heute das Kapital zu erhalten und Ausschüttungen zu erwirtschaften, kommen Stiftungen gar nicht umhin, breit in Immobilieninvestments zu streuen und zu diversifizieren.

Kraft: Früher hat im Prüfungsprozess der BaFin z.B. die fachliche Eignung der Geschäftsführer eines Emissionshauses kaum eine Rolle gespielt, während in der neuen regulierten Welt sehr darauf abgehoben wird, ob in der verwalteten Assetklasse die Erfahrungen und Kompetenzen der Geschäftsleiter einer Kapitalverwaltungsgesellschaft erworben wurden, um heute diese Funktionen ausüben zu können. Wenn die Stiftungsrichtlinien ein Immobilieninvestment möglich machen, sehe ich vor dem Hintergrund der Regulierung und z.B. die damit einhergehende hohe Transparenz für alle diskutierten indirekten Anlagevehikel keine Probleme bei Themen wie Kapitalerhalt oder Gemeinnützigkeit für Stiftungen zu investieren.

IMG_1302Muno: Wenn wir hier über die verschiedenen AIFs sprechen, dann sind wir im höchstreglementierten Anlagebereich der Republik. Da kann man dann auch so individuell anpassen, dass es komplett stiftungskonform ist.

Heimburger: Im März ist im Bundesanzeiger veröffentlicht, dass genau diese Vehikel, über die wir hier sprechen, für die Anlagen der Versicherungswirtschaft geeignet sind – also eine Gruppe, deren Anlageziele denen von Stiftungen sehr ähnlich ist. Hier hat sich der Gesetzgeber also erlaubt, AIFs und Spezial-AIFs explizit als geeignete Anlageklassen für Versicherer zu kommunizieren. Das ist ein weiteres Indiz, dass hier eine Anlageklasse geschaffen wurde, die mehr denn je für Stiftungen geeignet ist.

Fabianke: Auch wenn AIFs prinzipiell vom Gesetzgeber als geeignet eingestuft werden, bedürfen sie doch teilweise besonderer Kriterien, um in das Anlagekonzept von Stiftungen zu passen. Eine geringe Fremdkapitalquote und eine hohe Tilgung kommen hier Stiftungen beispielsweise entgegen.

DIE STIFTUNG: Das Zinsniveau wird nicht ewig auf diesem Niveau verharren. Welches Zinsänderungsrisiko existiert bei Immobilienanlagen?
Muno: Zinsen sind ganz klar mit der Nachfrage nach Immobilien korreliert. Wir sehen aktuell, dass internationale Nachfrage nach Deutschland kommt, gerade aus den USA mit der Chance auf zusätzliche Währungsgewinne. Wenn Zinsen steigen, sinkt die Nachfrage nach Immobilien, weil im Anlageuniversum andere Investments an Attraktivität gewinnen. Aber Nachfrage nach und Preise von Immobilien haben mehr mit der Lage als mit dem Zinsniveau zu tun.

Kraft: Was den Cashflow von Wohnimmobilien angeht, sehen wir über längere Anlagehorizonte eine hohe Stabilität. Auch bei höheren Zinsniveaus in der Vergangenheit lag der Cashflow der Wohnimmobilie bei ca. 4%.

Meyer: Das, gekoppelt mit den aktuell sehr, sehr niedrigen Fremdkapitalquoten, spricht dafür, dass sich das Preisniveau nicht stark verändern wird, auch wenn die Zinsen leicht steigen oder die Nachfrage etwas nachlässt. Wir haben aktuell die Situation, dass wir extrem niedrige Fremdkapitalzinsen haben, aber unsere Investoren zumeist sagen: „Fremdkapital in unseren Fonds – erst wenn auch der letzte Cent Eigenkapital investiert ist.“ Von daher ist das Zinsänderungsrisiko marginal, was die Bewertung eigener Bestände angeht. Nachfragewegfall bei Zinserhöhung: Auch da sehe ich aktuell keinen hohen Druck auf die Preise.

Fabianke: Bei Anschlussfinanzierungen kann sich ein gestiegener Zinssatz schon auswirken. Auch konjunkturelle Entwicklungen müssen genau analysiert werden, um im Zweifel die richtige Entscheidung für die Investition zu treffen.

Heimburger: Wenn die Bundesanleihen von 0,29 auf 1% steigen, ist das zwar eine gewaltige Steigerung, aber der Einfluss auf den Immobilienmarkt, insbesondere Wohnimmobilien, wird da überschätzt, weil sich die Nachfragesituation nicht drastisch ändert. Gerade der Wohnraumbedarf pro Kopf steigt ja weiter, so dass der Bevölkerungsrückgang überkompensiert wird.

Ottemann: Wir unterscheiden zwischen pro- und spätzyklischen Faktoren. Prozyklisch sind es die Konjunktur und die Zinsen, die Einfluss auf die Entwicklung von Immobilien nehmen. Spätzyklisch wirken sich Leerstandsrate und Flächennachfrage aus. Wir gehen von steigenden Mieten bei Gewerbeimmobilien aus. Denn derzeit gibt es nur geringen Zubau, was das Flächenangebot in Zukunft weiter verknappt. Während die Leerstandsraten wie etwa in Hamburg, Berlin und München gering sind, weist Deutschland insgesamt eine hohe Zahl von Bürobeschäftigten sowie eine entsprechend hohe Flächennachfrage aus. Folglich dürften die Preise für Büroimmobilien weiter ansteigen.

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