06.05.2015 | Von Die Stiftung

„Der Asset-Manager muss Immobilie können“

DIE STIFTUNG: Die Gefahr, dass durch steigende Zinsen Wertberichtigungen in existierenden Portfolios vorgenommen werden müssen, sehen Sie alle also nicht?
Meyer: Der Wert einer Immobilie ergibt sich in erster Linie aus den Mieteinnahmen. Wenn die Konjunktur einbricht, Unternehmen Mieten nicht mehr erwirtschaften oder Arbeitnehmer sie sich durch Arbeitslosigkeit nicht mehr leisten können oder Mieten ausfallen, hat das viel größere Effekte, als wenn hier oder da der Liegenschaftszins steigt. Wenn Sie verkaufen wollen, sind sie dem Markt ausgeliefert, aber bei der Bewertung von AIFs spielt der Zins keine Rolle.

Muno: Was bedeutet denn ein hoher Zins? Den gibt es, wenn wir hohe Nachfrage nach Gütern haben, wenn die Produktion stark ausgelastet ist. Also ein wirtschaftliches Umfeld, das wir uns wünschen. Die Inflation steigt, die Zentralbanken steuern mit hohen Zinsen dagegen und angesichts hoher Nachfrage könnten auch Immobilien im Wert steigen.

DIE STIFTUNG: Alles zusammengefasst: Wie hoch sollte der Anteil von Immobilien in Stiftungsportfolios gewichtet sein?
Heimburger: Das ist ein vielschichtiges Thema. Schauen wir uns die hochprofessionelle VW-Stiftung an, dort wurde in den vergangenen Jahren die Immobilienquote von 12 auf 20% hochgefahren. Aber daraus kann man nicht ableiten, dass das für jede Stiftung angezeigt ist. Wenn ich wieder auf die Beispielstiftung mit 5 Mio. EUR Kapitalstock zurückgreife: Es kann nur individuell betrachtet werden, ob die 500.000 oder doch besser 1 Mio. EUR in Immobilien investieren sollte. Wer als Projektstiftung hohe jährliche Ausschüttungen oberhalb 4% benötigt, kommt an einer hohen Immobilienquote kaum vorbei. Es gibt aber auch Beispiele, in denen Stiftungen aus Sicherheitsgründen jetzt auf Immobilien setzen, weil die bilanzielle Situation es erlaubt, zwei, drei Jahre mit Entnahmen aus der Rücklage zu überbrücken. Aus meiner Praxiserfahrung heraus hat sich eine Quote zwischen 10 und in der Spitze 20% durchgesetzt.

Kraft: Dieser Orientierungswert, auch kommend aus der Welt anderer Kapitalsammelstellen, stimmt. Es gibt keine Versicherung, die 20% in Immobilien angelegt hat, viele haben 10% Immobilienquote, es gibt die eine oder andere Pensionskasse, die in Richtung 15 oder 17% unterwegs ist. Allein aus Gründen der Risikodiversifikation ist eine Immobilienquote von 10 bis 15, in der Spitze 20%, angezeigt.

Fabianke: Wir halten 5-10% des gesamten Anlagevermögens als Beimischung für richtig. Gemeint sind damit indirekte Investitionen über AIFs. Zusammen mit direkten Immobilienbeteiligungen kann die Quote durchaus noch höher ausfallen.

DIE STIFTUNG: Kommen wir zur Schlussrunde: Was wollten Sie schon immer zum Thema Immobilien und Stiftungen sagen?
Kraft: Was wir immer wieder hören: Stiftungen mögen Investitionen in Wohnimmobilien, weil sie die sehr stabilen Cashflows in diesem Bereich schätzen. Der Markt lässt sich gut abbilden, soweit man in den Ballungsräumen investiert ist, gibt es weiter Potenzial und auch die Robustheit gegen externe Faktoren wird von Stiftungen sehr gesucht.

Meyer: Da kann ich mich voll anschließen. Ich denke, das aktuelle Marktumfeld macht es Stiftungen schwerer, Direktinvestments zu tätigen, denn es ist schon für aktive Marktteilnehmer schwierig, zu vernünftigen Preisen geeignete Objekte zu erwerben. Das erleichtert solchen Stiftungen, die nur gelegentlich Interesse an Immobilien haben, nicht eben den Marktzugang. Wenn es derzeit Renditechancen gibt, dann insbesondere bei Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial durch aktives Management. Von daher sehen wir einen ganz klaren Trend hin zu indirekten Investments mit erfahrenen Managern. Bis vor ca. drei Jahren hatten wir kaum Stiftungskunden. Das Bild hat sich stark gewandelt, aktuell erleben wir ein Umdenken und hohe Nachfrage von Stiftungen nach unseren Wohnimmobilienfonds.

Ottemann: Dieses Umdenken können wir bestätigen. Wir stehen mit zahlreichen, auch kleineren Stiftungen in Kontakt, die sich fragen, wie sie der aktuellen Zinssituation begegnen können und dabei an die Immobilie denken. Der Trend geht hin zu Portfolio-Fonds, die mehrere Regionen und Nutzungsarten abdecken und damit eine gute Risikostreuung aufweisen.

Muno: Ziel jeder Stiftung muss es sein, die Vermögensanlage so professionell wie möglich zu gestalten. Deswegen brauchen sie die Immobilie mit einem professionellen Manager. Die Frage nach dem Vehikel ist nachrangig, man braucht aber in jedem Fall einen Asset-Manager, der Immobilie kann. Denn an eine Immobilie kann ich Hand anlegen, ich kann anders als bei einer Aktie die Immobilie beeinflussen, zum Beispiel das Erscheinungsbild, mit einer Renovierung, die Mieterstruktur verbessern. Deshalb ist eine Immobilie mit einem begeisterten Asset-Manager immer ein gutes Investment.

Heimburger: Stiftungsvorstände müssen ja auch immer an das Risiko denken und da hat sich mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ein ganz neues Fenster geöffnet im Vergleich zu dieser Grauzone mit den KGs alter Prägung. Heute können Stiftungen rechtssicher in die hier genannten Vehikel investieren. Aus unserer Sicht macht die Bestandswohnimmobilie am meisten Sinn.

Fabianke: Stiftungen und Immobilien stehen unter dem Stern der Langfristigkeit und gehören auf alle Fälle zusammen!

DIE STIFTUNG: Meine Dame, meine Herren, vielen Dank für die interessanten Einblicke und Einschätzungen.    

Artikel teilen