19.09.2016 | Von Die Stiftung

Roundtable: Immobilien – die neue Anleihe?

Im Gespräch mit der STIFTUNG gaben die Experten Alexander Eggert (Warburg-HIH Invest Real Estate), Johannes Glasl (EURO Risk Immobilien Service) Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien), Klaus Niewöhner-Pape (Industria Wohnen) und Verena von Tresckow-Bronke (Baker Tilly Roelfs) tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt und den Einsatz von Alternativen Investmentfonds.

Immobilien
„Immobilieninvestments weisen bei professioneller Investitionsanalyse und durchdachter Diversifizierung überschaubare und relativ planbare Risiken auf.“
Johannes Glasl ist Geschäftsführer der EURO Risk Immobilien Service GmbH. Das Unternehmen ist ein Spezialdienstleister für Versicherungsschutz und Risikomanagement großer Immobilienportfolios und Projektentwicklungen.

Meyer: Das zentrale Argument für AIFs ist die Risikostreuung. Wenn Sie als kleinere Stiftung direkt investieren, reicht das Geld gegebenenfalls für eine Eigentumswohnung mit einem Mieter, das ist ein Klumpenrisiko par excellence. Der Riesenvorteil von AIFs ist, dass Sie das Geld auf zwei oder drei Vehikel verteilen können, die schon investiert sind und es Ihnen ermöglichen, sich an einem bestehenden Portfolio zu beteiligen. Wir dachten zunächst, ein Vorteil ist auch, dass die Stiftungen im Anlageausschuss mitbestimmen können. Dort haben wir aber noch nie Stiftungsmanager gesehen. Ich glaube, dass sie die Haftung fürchten. Sie sagen: „Ihr seid die Manager, ihr sollt auch die Entscheidung treffen. Es war schwer genug, den Manager zu selektieren.“

Eggert: Auch wir haben beobachtet, dass Stiftungen oft operativ nicht beteiligt sein möchten, sodass es von Vorteil sein kann, wenn der Fonds keinen Anlageausschuss bestellt. Es macht in diesen Fällen durchaus Sinn, wenn der Manager, nach entsprechender Kompetenzprüfung und Managerauswahl, den Fonds managt.

Meyer: Wir sehen, dass Stiftungen am allerliebsten in den offenen Publikumsfonds investieren wollen, weil dieser in der Regel größer ist und mehr Risikostreuung aufweist. Erst wenn das nicht geht, werden die Spezial-AIFs angeschaut.

von Tresckow-Bronke: Für die Stiftungen ist die Fremdverwaltung sicher von Vorteil. Allerdings müssen Stiftungen bei der Auswahl der Fondsvarianten aufpassen, dass alles reine Vermögensverwaltung ist, um mit so einem Investment nicht in die Steuerpflicht zu kommen. Auch deshalb wollen sie eine Mitbestimmung lieber vermeiden.

Niewöhner-Pape: Die meisten Entscheidungsträger in Stiftungen sind ja keine Anlage-Profis, sie kommen meist aus dem sozialen Bereich. Für sie spricht viel dafür, über ein indirektes Produkt mit einem Manager in Immobilien zu investieren. Ein weiterer Vorteil für Anleger ist, dass ein solcher Fonds über einen langen Zeitraum und über verschiedene Marktphasen hinweg investiert. Für die Anleger bedeutet das über den Glättungseffekt eine weitere Risikominderung. Das ist gerade für die Anlage mit überschaubaren Beträgen wichtig. Denn bei der Direktanlage ließe sich damit eine solche Diversifizierung kaum erreichen.

DIE STIFTUNG: Welche Rolle spielen eigentlich das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und die aktuelle Regulatorik?
Meyer: Unsere Erfahrung ist, dass Stiftungen von diesen Themen oftmals wenig Wissen haben. Wir sehen aber, dass sich auch kleinere Stiftungen zunehmend bei der Auswahl der Manager und AIFs extern beraten lassen. Die Berater müssen die Stiftungen aufklären: Was ist ein Spezialfonds, was ist dort geregelt, welche Pflichten gibt es und wie funktioniert ein Zeichnungsschein, kann ich meine Anteile zurückgeben, wie funktioniert die Wertermittlung?

Glasl: AIFs sind seit Einführung des (KAGB vor gut drei Jahren die aufsichtsrechtlich anerkannte Anlageform, den Vorgaben einer europäischen Richtlinie folgend. Investitionen werden mit einem hohen Maß an Transparenz und Flexibilität ermöglicht. Dabei profitieren Investoren unter anderem davon, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht sowohl die Produkte als auch die Initiatoren und Manager überwacht und – je nach Zielgruppe – Risikobegrenzungen, zum Beispiel bei der Aufnahme von Fremdkapital, zu berücksichtigen sind.

DIE STIFTUNG: Spielt auch das Thema Kosten eine Rolle? Schließlich hat ein offener Fonds eine ganz andere Kostenstruktur als ein geschlossener.
Meyer: Das Thema wird in den Gesprächen angesprochen. Aber Stiftungen schauen zuerst darauf, was der Fonds an Performance gebracht hat. Gerade bei Spezial-AIFs im Immobilienbereich sind die Managementvergütungen nahe beieinander. Der Durchschnitt liegt zwischen 0,6 und 0,8%. Das ist akzeptiert als Gebühr dafür, dass ihnen das gesamte Immobilienmanagement abgenommen wird.

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