19.09.2016 | Von Die Stiftung

Roundtable: Immobilien – die neue Anleihe?

Im Gespräch mit der STIFTUNG gaben die Experten Alexander Eggert (Warburg-HIH Invest Real Estate), Johannes Glasl (EURO Risk Immobilien Service) Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien), Klaus Niewöhner-Pape (Industria Wohnen) und Verena von Tresckow-Bronke (Baker Tilly Roelfs) tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt und den Einsatz von Alternativen Investmentfonds.

Immobilien
„Stiftungen, die einen langfristigen Horizont haben, können mit Immobilien Renditen erzielen, die andere Anlageklassen mit vergleichbar geringen Risiken nicht bieten.“
Klaus Niewöhner-Pape ist Geschäftsführer von INDUSTRIA Wohnen. Das Unternehmen ist Spezialist für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien, betreut als Asset Manager private und institutionelle Investoren und ist inzwischen mit mehr als 1,3 Mrd. EUR im deutschen Wohnungsmarkt investiert.

Niewöhner-Pape: Die Unterschiede zwischen Fonds für Institutionelle und Publikumsfonds kommen letztlich bei der Rendite zum Ausdruck. Bei institutionellen Fonds kann ich immer noch die 4% kriegen, Publikumsfonds liegen bei etwa 3%. Das hat damit zu tun, dass Sie viermal im Jahr einen Gutachter rausschicken und Liquiditätsreserven vorhalten müssen. Diese zusätzliche Sicherheit für Kunden hat ihren Preis und belastet gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld die Rendite.

Glasl: Es muss gegenüber den Stiftungen noch stärker transportiert werden, was das KAGB bringt: Der große Vorteil für Investoren ist, dass in einem „sehr sauberen“, ordentlich definierten, transparenten regulatorischen Umfeld eine breite Streuung der Investition möglich ist. Das ist vielen gar nicht bekannt. Auf diese Weise kann eine Diversifikation erreicht werden, die gerade bei kleineren Anlagesummen ansonsten nicht erzielt werden kann.

von Tresckow-Bronke: Man muss das KAGB beziehungsweise das Fondskonzept einfach, quasi „wie ein Kochrezept“ einfach darstellen, damit auch ein nichtprofessioneller Stiftungsverantwortlicher es verstehen kann. Da gibt es durchaus noch Bedarf.

Meyer: Womit wir häufiger konfrontiert werden, ist kein Vorurteil, sondern eine Angst der Stiftungen. Davor, dass sie Geld in einen Fonds investieren und etwas passiert, dass sie nicht wollen. Beispielsweise Luxusmodernisierungen oder Entmietungen. Manager sind gefordert, da auch entsprechend zu reagieren. Wir sagen: Wir sind zunächst Treuhänder unserer Anleger und müssen versuchen, die bestmögliche Rendite bei entsprechender Risikostreuung zu erzielen. Natürlich tun wir alles, was das Gesetz erlaubt. Ich muss einen säumigen Mieter also räumen, Modernisierungen vornehmen und Mieterhöhungen durchsetzen können. In unseren AIFs, in denen auch Stiftungen investiert sind, verzichten wir aber z.B. auf Privatisierung und Luxussanierung. Wenn wir sanieren, dann im laufenden Betrieb und nicht im leeren Objekt. Damit nehmen wir Stiftungen die Angst und schildern sehr transparent, was mit den Objekten passiert, insbesondere bei Sanierungen. Diese Fragen kommen deutlich häufiger als nach KAGB und Regulierung. In einem Pitch bei Stiftungen ist meist schon die zweite Frage, wie wir mit den Mietern umgehen. Umgekehrt ist das ein weiterer Vorteil von AIFs gegenüber der Direktanlage. Bei den Fonds steht –im Gegensatz zur Direktanlage – nicht die Stiftung in der Öffentlichkeit, wenn doch mal etwas schief laufen sollte.

Immobilien
„Bei AIFs ist viel Transparenz ist erforderlich, um aus der Sicht von Stiftungen zu prüfen, ob steuerliche Risiken aus den AIF-Investments entstehen.“
Verena von Tresckow-Bronke ist Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin sowie Partnerin und Mitglied des Vorstands bei Baker Tilly Roelfs. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte liegen u.a. in den Bereichen Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfungen, Beratung von Familienunternehmen und gemeinnützigen Organisationen sowie nationale und internationale Immobiliengesellschaften.

Eggert: Beim Reporting bieten die meisten Manager mittlerweile einen Standard, der weit über die gesetzlichen Anforderungen hinausgeht. Beim Thema Transparenz macht es für den Anleger keinen Unterschied, ob er eine Immobilie direkt besitzt oder ob sie Teil eines AIF ist. Was insbesondere kleinere Stiftungen vor Probleme stellt ist, dass der ein oder andere AIF eine zu hohe Mindestanlagesumme hat. Hier versuchen viele Anbieter Lösungen zu finden und die Mindestanlage entsprechend niedriger anzusetzen. Dabei müssen wir dann aber im Auge behalten, dass ein Fonds erstens eine gewisse Summe an Kapital benötigt, um die nötige Risikostreuung hinzubekommen. Deshalb braucht es weitere größere Anleger, deren Interessen sich dann aber wiederum mit denen der Stiftungen decken müssen und die auch nicht eine zu dominierende Position im Anlegerkreis einnehmen sollten.Deshalb ist es eine Herausforderung, Produkte für Stiftungen zu schaffen, die all diese Anforderungen erfüllen.

Meyer: Wir haben gemerkt, dass es sehr aufwändig ist, eine Stiftung als semi- professionellen Anleger zu qualifizieren. Wenn sie den dazugehörigen Fragebogen einem ehrenamtlichen Stiftungsvorstand schicken, kann dieser schnell überfordert sein. Wir füllen das dann zusammen mit den Stiftungen aus. Das dauert teilweise drei bis vier Stunden. Das zeugt von der Überregulierung, die hier stattgefunden hat. Sie müssen die Stiftung erst einmal qualifizieren, damit sie investieren kann. Da gibt es ganz hohen Erklärungsbedarf, warum das nun sein muss. Und erklären Sie dann mal einem Stiftungsmanager, warum er nur semi-professionell ist. Es ist Aufgabe der Kapitalverwaltungsgesellschaft und des Managers, den Anleger bei der Hand zu nehmen und durch diesen Dschungel zu führen. Mittlerweile sind die Fragebögen einfacher geworden, man kommt jetzt schneller durch, aber vor einem Jahr war das noch ein Riesenthema.

von Tresckow-Bronke: Die Fonds sollten auch im Vergleich zum Direktinvestment gesehen werden. Bei AIFs fallen neben laufenden Verwaltungskosten höhere Initialkosten, also Weichkosten, insbesondere gegebenenfalls für den Vertrieb der Anteile und die Konzeptionskosten, upfront an, die erst wieder vom AIF verdient werden müssen. Dadurch ist der Netto-Inventarwert zu Beginn des Investments regelmäßig deutlich niedriger als 100% der Einlage.

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