19.09.2016 | Von Die Stiftung

Roundtable: Immobilien – die neue Anleihe?

Im Gespräch mit der STIFTUNG gaben die Experten Alexander Eggert (Warburg-HIH Invest Real Estate), Johannes Glasl (EURO Risk Immobilien Service) Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien), Klaus Niewöhner-Pape (Industria Wohnen) und Verena von Tresckow-Bronke (Baker Tilly Roelfs) tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt und den Einsatz von Alternativen Investmentfonds.

Immobilien
„Stiftungsmanager wollen risikogestreute, stabile Anlagen, weshalb ein Trend Richtung Wohnimmobilien geht.“
Thomas Meyer ist Vorstandsvorsitzender der WERTGRUND Immobilien AG, in deren Wohnimmobilienfonds mehrere große sowie auch kleinere Stiftungen investiert sind. Meyer ist als Fondsmanager für den WERTGRUND WohnSelect D (offener Publikums-AIF, der ausschließlich in deutsche Bestandswohnimmobilien investiert) zuständig.

DIE STIFTUNG: Lässt sich sagen, ab welcher Vermögensgröße die Professionalität zunimmt?
Meyer: Das ist personenabhängig. Es gibt große Stiftungen, wo die Vorstände noch ehrenamtlich sind und keine Erfahrungen im Immobiliensektor haben, und wir haben Stiftungen gesehen, deren Vorstände aus dem Kapitalmarkt kommen und entsprechend professionell sind. An der Größe können Sie es nicht festmachen.

von Tresckow-Bronke: Es zählt eher der berufliche Background der Verantwortlichen.

DIE STIFTUNG: Davon abgesehen – ist der Markt nicht schon überhitzt?
Niewöhner-Pape: Die Preise am Wohnungsmarkt sind stark gestiegen, keine Frage. Im vorigen Jahr haben wir noch Neubauobjekte zum 21-fachen der Jahresmiete eingekauft, im Januar waren wir schon beim 23-fachen. Hinzu kommt, dass die Projektentwickler mit deutlich höheren Mieterwartungen operieren, was den Kaufpreis weiter nach oben treibt. Hier liegt ein weiteres Risiko, dass wir sehr genau im Blick haben: denn die kalkulierte Miete muss sich dann auch realisieren lassen.In der Frankfurter Innenstadt mögen 13 EUR pro Quadratmeter im Neubau ohne Probleme zu vermieten sein, an anderen Standorten sieht das aber schon anders aus. Un wenn in Berlin-Mitte Wohnungen mit Mietansätzen von 14 oder 15 EUR pro Quadratmenter entstehen, muss man sich Fragen, wie groß angesichts der Einkommensverhältnisse dort der Markt für solche Wohnungen tatsächlich ist.
Bei Bestandsimmobilien ist das Risiko die Instandhaltung. Insgesamt gibt es noch genügend Angebot im Markt. Aber man muss schnell agieren, monatelange Prüfprozesse funktionieren nicht mehr. Und es gibt eben an einigen Stellen Übertreibungen.

Meyer: Ich habe letztes Jahr im Dezember gesagt, jetzt sind wir am absoluten Preis-Höhepunkt für Wohnimmobilien in Deutschland angekommen. Drei Monate später habe ich eine Tour bei Berliner Maklern gemacht und habe mich belehren lassen, dass wir inzwischen beim 30-fachen der Jahresmiete für Mehrfamilienhäuser angekommen sind. Da kann man schon von einer Übertreibung sprechen.
Aber: Es fehlen die Alternativanlagen und die Zinsen sind extrem niedrig. Und ich glaube nicht, dass sich mittelfristig – politisch getragen – daran etwas ändern wird. Höhere Zinsen können sich die europäischen Staaten momentan gar nicht leisten. Die Suche nach Alternativanlagen wird bleiben und gerade das Thema Negativzinsen wird noch deutlichere Auswirkungen haben. Dieses Geld fließt dann größtenteils in Immobilien. Auf der anderen Seite heißt niedrige Zinsen auch extrem günstige Finanzierungskonditionen. Rechnet man z.B. den Tilgungszuschuss zu KfW-Darlehen hinzu, sind Sie auch schon bei negativen Zinsen und kriegen de facto für die Finanzierung Geld. Daneben haben wir – ob mit oder ohne Flüchtlinge – weiter Bevölkerungswachstum und Wachstum der privaten Haushalte. Dieses konzentriert sich auf Ballungsräume und Universitätsstädte, also dort wo auch die Immobilienmärkte für Anleger interessant sind. Die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen wird daher hoch bleiben. Die Anzahl der Baugenehmigungen ist immer noch unter dem Bedarf, den die Forschungsinstitute prognostizieren. Angebot und Nachfrage auf dem Mietmarkt sind also noch nicht ausgeglichen. An dieser Situation wird sich in den kommenden Jahren auch nichts ändern. Daher befinden wir uns auf einem hohen Preisniveau, das aber in den nächsten drei, vier Jahren so bleiben wird. Dies gilt für Ballungszentren wie auch für attraktive B-Städte.

Immobilien
Quelle: Warburg-HIH Invest Real Estate

von Tresckow-Bronke: Der Zuzug aus dem Ausland wird hierzu seinen Beitrag leisten und deshalb die Nachfrage längerfristig hochhalten. Es ist daher noch keine Blase, aber es bleibt auf einem hohen Niveau. Sicher muss man auch eine Diversifizierung nach Regionen vornehmen.

Niewöhner-Pape: Vergleicht man die Entwicklung von Einkommen und Mieten zeigt sich, dass sich die Menschen heute mehr Wohnraum leisten können, als noch vor zehn Jahren. Das spricht für mich gegen eine Blase. Zumal die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen in Deutschland im internationalen Maßstab auch nicht hoch sind. Im Gegenteil: Im Vergleich zu Singapur, London oder Paris sind wir auch in München oder Frankfurt immer noch billig. Was mir größere Sorgen bereitet, ist die  immer strengere Regulierung in allen Bereichen. Jünstes Beispiel sind die Richtilinien zur Immobilienkreditvergage: Kreditprozesse verzögern sich, die Kriterien für Kreditwürdigkeit werden strenger. Dadurch nehme ich Nachfrage aus dem Markt. Wenn diese Regulierung übertrieben wird, kann ich es schaffen, auch Institutionelle von einem Produkt fernzuhalten, das eigentlich sinnvoll ist. Schon jetzt haben wir in einem Publikumsfonds die Regel, dass wir viermal im Jahr eine Immobilie bewerten, von zwei unabhängigen Gutachtern. Das ist nur ein Beispiel von vielen. Wenn diese Regulierung übertrieben wird, kann ich es schaffen, auch Institutionelle von einem Produkt fernzuhalten, das eigentlich für sie sinnvoll ist.

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