19.09.2016 | Von Die Stiftung

Roundtable: Immobilien – die neue Anleihe?

Im Gespräch mit der STIFTUNG gaben die Experten Alexander Eggert (Warburg-HIH Invest Real Estate), Johannes Glasl (EURO Risk Immobilien Service) Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien), Klaus Niewöhner-Pape (Industria Wohnen) und Verena von Tresckow-Bronke (Baker Tilly Roelfs) tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt und den Einsatz von Alternativen Investmentfonds.

Eggert: Nach meiner Überzeugung befinden sich die Märkte nicht in einer Blase. Im Vergleich zur Situation des Jahres 2007 sind die Investitionen heute viel stärker durch Eigenkapital finanziert. Der Anteil der Kredite liegt in aller Regel unter 50%. Dadurch ist das Risiko, dass bei steigenden Zinsen der Cash Flow nicht mehr ausreicht und ich als Eigentümer den Schlüssel abgeben muss, viel geringer als seinerzeit. Und wir haben sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich eine hohe Mietnachfrage. Es ist ein Vermietermarkt mit niedrigen Leerstandsquoten, auch das war 2007 anders. Und es wird wenig spekulativ gebaut Projektentwickler haben ihre Ankermieter zusammen, bevor sie anfangen, eine Immobilie zu bauen. Unterm Strich lässt sich sagen: Die Anleger kaufen Immobilien zwar zu teuren Preisen und mit niedrigen Renditen, aber mit stetigen Cash-Flows. Dreht sich der Markt, haben sind die niedrigen Renditen für eine gewisse Zeit eingeloggt. Die haben dann aber immer noch einen enormen Abstand zu anderen zu diesem Zeitpunkt getätigten Anlagen.
Entscheidend bei Immobilieinvestitionen ist immer die Vermietbarkeit. Man kann eine Immobilie zur falschen Zeit kaufen, man kann sie zu hohen Marktpreisen kaufen. Aber wenn sie sauber vermietbar ist und Sie zu einem sinnvollen Zeitpunkt wieder aussteigen können, ist alles in Ordnung. Wenn Sie aber unbedingt mehr als 4% Rendite machen wollen, müssen Sie vielleicht bei der Lage oder der Gebäudequalität Abstriche machen. Dann haben Sie aber ein Investment, das unter Umständen auchschwieriger zu vermieten ist.

von Tresckow-Bronke: Wenn ich Stiftungen berate, muss ich Ihnen in die risikoärmeren Investments empfehlen, und das sind oft Immobilien in der richtigen Lage.

Immobilien
So weit, die Immobilie als neue Anleihe zu sehen, wollte die Runde nicht gehen – aber fast. Foto: Gregor Jungheim

Niewöhner-Pape: Entscheidend für Stitftungen wie für alle Investoren ist der Track Record des Mangers. Anleger können das Risiko nicht komplett ausschalten, sie brauchen jemanden, der es im Griff behält. Einen Manager, der bewiesen hat, dass er mit allen Fragen der Immobilienverwaltung richtig umgehen kann.

von Tresckow-Bronke: Wir sollten Stiftungen vermitteln, dass sie Beratung brauchen und nicht alles selbst machen sollten, allein um Beratungskosten zu sparen. Ich kenne eine Stiftung, die ihr Immobilienmanagement selbst abgewickelt hat und dabei dicke Verluste verkraften musste.

DIE STIFTUNG: Wo lohnt heutzutage noch der Einstieg?
Meyer: Wir halten Neubauten für zunehmend interessant, weil wir aktuell die besondere Situation haben, dass wir diese teilweise günstiger erwerben können als Bestandsobjekte. Früher waren höhere Preise für Bestandsobjekte zu rechtfertigen, weil letztere bereits vermietet waren und sich aufgrund der normalen Mieterfluktuation Mietsteigerungen erzielen ließen. Nun ist die Fluktuation in Deutschland dramatisch gesunken, von ca. 12 bis 13% auf 6 bis 7%. Aufgrund gestiegener Mieten ziehen wir nicht mehr so oft um. Außerdem liegt über den Bestandsobjekten das Riesenthema Mietpreisbremse. Zwar steht in jeder Zeitung, dass diese nicht beachtet wird, ich bin mir aber sicher, dass die Politik sich das nicht bieten lassen wird. Eine Verschärfung ist mit der Mietrechtsnovelle 2.0 schon im Gange, die Politik wird Mittel und Wege finden, die Mietbremse durchzusetzen. Entsprechend wird Bestandsobjekten Potenzial weggenommen, was eher für das Thema Neubau spricht. Hier bekomme ich eine gute Qualität, kann zu einer einigermaßen funktionierenden Rendite einkaufen und Instandhaltung ist fünf Jahre lang kein Thema. Auf der anderen Seite kaufen wir weiterhin Bestandsobjekte, die noch nicht energetisch saniert sind und einen gewissen Leerstand aufweisen. Denn da sehen wir noch Möglichkeiten, Werte zu generieren. Auch diese Objekte gibt es nicht mehr wie Sand am Meer, man muss sie sehr genau auswählen. Was wir nicht sehen, ist eine Verschiebung der Investorennachfrage von Stiftungen hin zu C-Standorten. Mit einem guten Manager werden Sie auch in Chemnitz 95% Vermietungsquote haben. Aber: wenn der Anleger mal Geld braucht, lässt sich das Objekt am Stadtrand von Chemnitz gegebenenfalls. nicht so zügig verkaufen wie ein Objekt in einem Top-Ballungsraum und der Anleger bekommt nicht schnell genug die Liquidität.

Niewöhner-Pape: Viele Investoren bevorzugen heute Objekte mit nur einer Nutzungsart. Reine Wohngebäude erzielen heute hohe Preise, Mischnutzungen mit Läden, Arztpraxen und Kindergärten im Haus sind weniger gefragt. Mit unserem Publikumsfonds investieren wir aber sehr bewusst auch in Gebäude mit wohnnahen Nutzungen; also Dingen, die in ein lebenswertes Umfeld hineingehören: Kitas, Ärztehäuser zum Beispiel. Durch diese Mischnutzung lässt sich dann auch die Rendite des Gesamtportfolios optimieren.

Glasl: Und wie sehen Sie die Angebotssteigerung von studentischem Wohnen?

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