19.09.2016 | Von Die Stiftung

Roundtable: Immobilien – die neue Anleihe?

Im Gespräch mit der STIFTUNG gaben die Experten Alexander Eggert (Warburg-HIH Invest Real Estate), Johannes Glasl (EURO Risk Immobilien Service) Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien), Klaus Niewöhner-Pape (Industria Wohnen) und Verena von Tresckow-Bronke (Baker Tilly Roelfs) tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt und den Einsatz von Alternativen Investmentfonds.

Niewöhner-Pape: Wir sind kein Freund von Studentenwohnungen und Mikroapartments. In den Gebäuden haben Sie eine hohe Fluktuation und eine viel stärkere Abnutzung. Man bewegt sich hier in die Nähe einer Betreiberimmobilie. Das sollte dann auch die Rendite abbilden und bei 5% liegen. Bei vielen neuen Objekten dieser Art drängt sich aber der Eindruck auf, dass die Entwickler in Mirkoappartements gehen, um über höhere Mietansätze den Verkaufspreis nach oben zu ziehen. Aus der Entwicklersicht ist das verständlich: Die Baukosten sind stark gestiegen, und wenn ich im Verkauf entsprechende Quadratmeterpreise realisieren will, geht das nur über die Miete. Ein Student zahlt dann eben 20 EUR pro Quadratmeter, weil sein Appartement nur 22 Quadratmeter groß ist.
Das Konzept geht wenn überhaupt nur an Standorten auf, bei denen es eine dauerhafte Nachfrage gibt. Sprich: In der Nähe einer Uni, vielleicht auch im Umfeld größerer Kliniken  können Sie Mikroapartments bauen und entsprechend investieren. Woanders wäre ich da sehr zurückhaltend.

Eggert: Bei Einzelhandelsimmobilien sieht die Situation anders aus. Hier machen Investitionen in die Städte abseits der großen Städte Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und München Sinn. Denn B-Städte wie Hannover, Münster oder Freiburg sind sehr attaktive Handelsstandorte. Und wenn es um Lebensmittel und andere Dinge des täglichen Bedarfs geht, sind auch noch kleinere Städte einen Blick wert.

von Tresckow-Bronke: Welche Rolle spielen denn die neuen Bundesländer? Dort gibt es ja auch die ersten B-Städte.

Eggert: Für viele institutionelle Anleger spielen sie immer noch so gut wie keine Rolle, wenn man man einmal von Berlin, Leipzig und Dresden absieht. Bei Einzelhandelsobjekten kommen sicher auch einige weitere Städte infrage.

Niewöhner-Pape: Da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Einige Investoren sagen uns sogar: „Guckt euch die wachsenden Städte im Osten an.“ Und das ja auch zu recht. Der Leipziger Immobilienmarkt ist einer der spannendsten in Deutschland. Die Innenstadt reicht von ihrer Einkaufsqualität her durchaus an Düsseldorf oder Hamburg heran. Auch der Wohnungsmarkt zieht an. Wir empfehlen unseren Investoren, dorthin zu gehen. In Dresden haben wir die gleiche Situation. Allerdings müssen Sie in beiden Städten auf das Mietniveau achten. In Dresden ist die Grenze beispielsweise bei 10 EUR, mehr zahlen die Mieter nicht.

DIE STIFTUNG: Welche Gefahren sehen Sie bei Immobilieninvestments?
Meyer: Risiken können z.B. Instandhaltungsthemen sein, aber auch auf der Ebene des Managers entstehen. Es ist wichtig für Stiftungen, sich die Manager gut auszusuchen. Sie sollen das Gefühl haben, dass wenn Risiken aus der Immobilie entstehen, der Manager damit gut umgehen und schnell vor Ort reagieren kann. Risiken beim Exit, also späteren Verkauf der Immobilien, werden momentan eher verdrängt. Es besteht aber durchaus die Möglichkeit, dass die Werte wieder fallen, das müssen Sie auch den Anlegern klar sagen. Stiftungen schauen allerdings eher auf die laufende Rendite als auf die Wertsteigerungsrendite. Mittlerweile hören wir in den Gesprächen, dass die Stiftungen zehn bis 20 Jahre in Immobilien investiert sein wollen.

von Tresckow-Bronke: Wenn Sie mehrere Immobilien haben und Lust am Verkaufen bekommen, müssen Sie beachten, dass Sie nicht in gewerblichen Grundstückshandel reinkommen und in die Steuerpflicht reinrutschen. Beim Verkauf von Immobilien ist grundsätzlich zu beachten, dass die Veräußerung von reinen Bestandsimmobilien, die länger als zehn Jahre im Besitz der Stiftung sind, unabhängig von der Anzahl der verkauften Objekte, nicht zur Ertragsbesteuerung führt. In allen anderen Fällen gilt die so genannte Drei-Objekt-Grenze; Veräußerung bis zu drei Objekten führt nicht zu einem steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb.

Niewöhner-Pape: Wohnimmobilienfonds, die 5 bis 6% Rendite versprechen, können diese nur mit Immobilienhandel erzeugen. Mit einer ordentlichen Bewirtschaftung kann ich das nicht erreichen. Und die Regulierung auf der Steuerseite wird immer kritischer. Jede Strategie, die darauf setzt, durch aktives Management Mehrerlöse zu erzielen, würde ich mir zweimal angucken. Denn wenn hier das Steuerrisiko zuschlägt, dann schlägt es mit 30% zu.

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