19.09.2016 | Von Die Stiftung

Roundtable: Immobilien – die neue Anleihe?

Im Gespräch mit der STIFTUNG gaben die Experten Alexander Eggert (Warburg-HIH Invest Real Estate), Johannes Glasl (EURO Risk Immobilien Service) Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien), Klaus Niewöhner-Pape (Industria Wohnen) und Verena von Tresckow-Bronke (Baker Tilly Roelfs) tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt und den Einsatz von Alternativen Investmentfonds.

von Tresckow-Bronke: Es ist viel Transparenz gefordert, um der Stiftung zu zeigen, ob steuerliche Risiken auftauchen. Die Stiftung sollte das Instrument der Diversifikation nutzen, um Zielkonflikte zwischen Nachhaltigkeit, Sicherheit und Rentabilität zu lösen. Eine Stiftung darf gemeinnützigkeitsrechtlich auf Dauer in ihrer Vermögensverwaltung Erträge erwirtschaften, wobei es heute als anerkannt gilt, dass es gemeinnützigkeitsrechtlich unschädlich ist, wenn zugunsten höherer Ertragschancen auch andere Anlageformen als mündelsichere Anlagen gewählt werden. Hochspekulative Anlagen oder Investitionen in unbesicherte Investitionen bleiben jedoch nach Finanzgerichtsrechtsprechung unzulässig.

Meyer: Finanzierungsrisiken sehe ich dagegen weniger. Wir haben in unseren Fonds mittlerweile nur noch Fremdkapitalquoten von ca. 18 bis 21%. Dies liegt daran, dass die Anleger zu uns sagen: Bitte investiert zunächst das zugesagte Eigenkapital.

Eggert: Ein Risikofaktor, den man im Blick haben sollte, ist immer die Zinsetwicklung. Wenn die Zinsen deutlich steigen, geht das ein Stück weit auf die Rendite. Das Risiko lässt sich durch feste Zinsen auf mittlere Sicht minimieren. Und wenn dann nach zehn Jahren die Finanzierung ausläuft und die Zinsen dann höher sind, steht dem gegenüber, dass nach zehn Jahren sind auch die Anschaffungsnebenkosten abgeschrieben sind. Und die können durchaus 1% Rendite ausmachen.

Niewöhner-Pape: Natürlich werden wir bei den Immobilienwerten auch irgendwann wieder durch ein Tal gehen. Aber wer seine Investition mit viel Eigenkapital finanziert und auf die Mittel nicht angewiesen ist, kann als Investor auch einmal drei oder vier schwierige Jahre aussitzen. Denn die laufenden Erträge sind ja unverändert da. Wir bei INDUSTRIA WOHNEN haben 15.000 Mieter; die werden nicht alle allesamt ausfallen. Sie dürfen sich nur nicht selbst durch eine Investitionsstrategie in die Lage bringen, dass Sie nach drei Jahren verkaufen müssen.

Eggert: Ausreichende Diversifikation ist das A und O. Habe ich nur zwei Immobilien in derselben Straße und der Teilmarkt dort kippt aus welchen Gründen auch immer, wiegt das natürlich viel schwerer als bei einem großen und breit gestreuten Portfolio. Ein weiteres Risiko würde sich ergeben, wenn Anlager aus Gründen der Renditeoptimierung heraus Abstriche bei der Lagequalität machen. Davon raten wir unseren Investoren ab.

Glasl: Immobilieninvestments weisen bei professioneller Investitionsanalyse und durchdachter Diversifizierung – verglichen mit anderen Anlageformen – überschaubare und relativ planbare Risiken auf. Bei unserer Beratung großer Immobilienportfolios identifizieren wir Risiken und entwickeln Maßnahmen, um substanzbedrohende Risiken abzusichern und eine noch größere Stabilität der Cashflows zu erreichen. Die Maßnahmen umfassen beispielsweise die Absicherung von Mietforderungen, Risiken aus Terror oder Spezialdeckungen für Immobilientransaktionen.

DIE STIFTUNG: Wie hoch sollte der Immobilienanteil in einem gut diversifizierten Stiftungsportfolio sein?
Meyer: Das hängt sicherlich von der Größe der Stiftung und der Professionalität der handelnden Personen ab, aber er sollte sich irgendwo zwischen 10 und 35% bewegen. Das ist einfach der Stabilitätsanker im Portfolio. Je länger die momentane Situation auf dem Kapitalmarkt anhält, desto mehr wird auch der Anteil von Immobilien bei Stiftungen wachsen.

Niewöhner-Pape: Ich würde mir anschauen, was ist Kapital, das ich die nächsten 10, 20 Jahre nicht brauchen werde. Auf dieser Basis kann ich mir durchaus vorstellen, in diesen Tagen bei der Immobilienquote in Richtung 50% zu gehen. Denn welche Alternativen gibt es, wenn – wie es die meisten Volkswirte erwarten – wir in den nächsten zehn Jahren keine größeren Zinssteigerungen erleben werden. Da bleiben als Alternativen nur Immobilien oder Aktien – und Letztere sind hoch volatil. Warum also keine höhere Quote von stabilen, wertsicheren Immobilien? Wir beobachten schon, dass ganz viele Versorgungswerke und Versicherungen mit ihren Quoten nach oben gehen.

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