19.09.2016 | Von Die Stiftung

Roundtable: Immobilien – die neue Anleihe?

Im Gespräch mit der STIFTUNG gaben die Experten Alexander Eggert (Warburg-HIH Invest Real Estate), Johannes Glasl (EURO Risk Immobilien Service) Thomas Meyer (Wertgrund Immobilien), Klaus Niewöhner-Pape (Industria Wohnen) und Verena von Tresckow-Bronke (Baker Tilly Roelfs) tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt und den Einsatz von Alternativen Investmentfonds.

von Tresckow-Bronke: Wichtig ist, die beabsichtige Vorgehensweise  auch in den Anlagerichtlinien zu dokumentieren. Dann wird weder die Stiftungsaufsicht noch das zuständige Finanzamt damit Probleme haben, denn die Behörden wollen ja auch, dass Stiftungen Erträge erwirtschaften.

Niewöhner-Pape: Wenn ich mit 3 oder 4% Rendite meinen Stiftungszweck erfüllen kann, habe ich alles richtig gemacht. Und die Immobilie ist fast ruhiger als der Aktienmarkt.

Eggert: Immobilien passen besonders gut zu Stiftungen, weil sie realen Kapitalerhalt und regelmäßige Ausschüttungen gewährleisten. Dabei ist entscheidend, sauber über Nutzungsarten und vor allem Länder zu diversifizieren. Und  das lässt sich bei kleineren Anlagesummen vor allem über Fonds-Lösungen erreichen.

von Tresckow-Bronke: Sie müssen allerdings aufpassen, wie Sie das Ganze finanzieren, gerade wenn Sie Fremdkapital aufnehmen.

Glasl: Ich sehe eine Anleiheähnlichkeit nur sehr eingeschränkt.

von Tresckow-Bronke: Da sprechen wir uns noch mal in drei Jahren.

Glasel: Gerade bei einer Fremdfinanzierung gibt es keine Vergleichbarkeit. Sobald Fremdkapital im Spiel ist, habe ich ein wesentliches zusätzliches Risiko der Zinsänderung, auch wenn das Zinsniveau noch so niedrig ist. In einer ungünstigen Konstellation kann sich der Vorteil der Fremdfinanzierung sehr nachteilig auswirken und zu einem negativen Renditeeffekt führen.

Eggert: Natürlich ist das eine ein Gläubigerpapier und das andere ein Realinvestment. Aber was die Funktion der Anlage angeht, haben Sie in einem sauber diversifizierten Immobilieninvestment mindestens Wertstabilität, meist sogar Wertwachstum. Und das bei einem laufenden Cashflow, der im Moment bei vergleichbarem Risiko über dem der Anleihe liegt. Deshalb sind für viele Investoren diversifizierte Immobilienanlagen eine echte Alternative zu Investments in Anleihen.

Glasl: Wenn ich mit ausreichender Größe und entsprechenden Marktzugängen die Diversifikation perfektioniere, bin ich im Ergebnis bei Ihnen. Ich warne aber davor, eine Stiftung in diesem Sinne zu beraten: Verzichte auf die Anleihe, mach ein Immobilienprodukt, das gut diversifiziert ist.

DIE STIFTUNG: Welche Mindestanlagedauer sollte ein Stiftungsinvestment in Immobilien haben?
Eggert: Im Durchschnitt sollte die Haltedauer der Immobilie zehn Jahre plus sein. Bei Immobilienprodukten kann sie kürzer sein. Natürlich sind wir alle darauf angewiesen, dass die Investoren das als langfristiges Investment sehen.

Meyer: Ist für Sie, liebe Kollegen, nicht auch der Zeitpunkt gekommen, Immobilien aus den AIFs zu verkaufen?

Eggert: Wir haben einige Immobilien verkauft, bei denen sich eine Sanierung nicht gelohnt hätte. Generell kaufen wir etwa gleich viel, wie wir verkaufen.

Niewöhner-Pape: Wir haben Immobilien in München, Hamburg und Berlin zur 14 bis-15-fachen Jahresmiete gekauft. Diese Objekte sind jetzt die 20-fache Jahresmiete wert. Wir haben unseren Anlegern natürlich vorgeschlagen, diese Immobilien zu verkaufen und Wertsteigerungen zu realisieren. Wir haben aber von keinem Anleger ein Go gekriegt.

Meyer: Wir haben vor kurzem in Leipzig eine Immobilie für das ca. 30-fache der Jahresmiete veräußert. Dieses Preisniveau halte ich nicht für nachhaltig. In solchen gehypten Märkten können wir uns schon vorstellen zu verkaufen. Wir haben dort für ca. zwölffach eingekauft, jetzt liegen die Preise bei 25- bis 30-fach. Diese Wertsteigerung müssen Sie als Fondsmanager auch mal für Ihre Anleger mitnehmen. Wir haben uns auch mal von einer Immobilie in Münster getrennt, weil wir meinten, der Markt ist so stark hochgegangen, dass wir nicht mehr sinnvoll dazu erwerben können. Das ist ein kleiner Renditekick, zumal Sie in der Regel nur veräußern, wenn die Verkaufspreise über den Verkehrswerten liegen. Es macht Sinn, zu verkaufen, wenn Sie gleichzeitig reinvestieren können. Auch sollten Sie sich fragen, ob Sie einen Teil der außerordentlichen Erträge ausschütten. Im Gros sagen unsere Anleger aber: Auf gar keinen Fall verkaufen, wir sind froh, dass das Geld in Immobilien investiert ist.

Eggert: Ich denke, dass es die Funktion eines Managers ist, nicht nur das Objekt zu managen, sondern auch aufzuzeigen, wo der Marktzyklus gerade ist und hier und da auch mal Chancen mitzunehmen. Die Anleger honorieren es, wenn man sie gut berät.

DIE STIFTUNG: Hoffen wir, dass das Ihre Stiftungsanleger noch ein paar Mal erleben. Und haben Sie alle vielen Dank für diese fundierten Einblicke in den Markt der Immobilien und Immobilienprodukte.

Den Roundtable moderierten Andre Eberhard (Immobilienbrief), Sabine Kamrath und Peter X. Willeitner.

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