14.10.2015 | Von Die Stiftung

So legen Stiftungen in Immobilien an

Stiftungen und Immobilien – das passt eigentlich. Für einen immer größeren Anteil von ihnen ist die Immobilie das erste Rentensubstitut. Nicht zuletzt weil Stiftungen zu Immobilien eine fast schon natürliche Affinität haben. Dennoch ist wenig bekannt über ihr tatsächliches Anlageverhalten im Immobilienbereich. Die Wirtschaftsprüfung EY hat versucht, etwas Licht ins Dunkel zu bringen.

Die sortierende Information vorab: Die EY-Studie „Immobilienanlagen von Stiftungen 2015“ ist an einen ausgewählten Kreis von 30 Stiftungen gerichtet worden, bei denen die eine Hälfte ein Vermögen bis 50 Mio. EUR auswies, die andere Hälfte von über 50 Mio. EUR. Damit bildet die Stichprobe nicht unbedingt die Stiftungslandschaft in Deutschland ab, sie ist nicht wirklich repräsentativ. Eine Vielzahl der klassischen Mittelbaustiftungen dürfte sich in der Umfrage schlichtweg nicht sehen, denn das deutsche Stiftungswesen ist weitaus heterogener. Das für sich ist aber keine Kritik, denn die zentrale Botschaft sind umso interessanter: Stiftungen legen, wenn sie denn Immobilien suchen, lieber direkt an als indirekt über Fonds oder andere Vehikel. Das ist nachvollziehbar, haben Stiftungen ja auch einen gesellschaftlichen Auftrag, Immobilienbestand gegebenenfalls. in deutscher Hand zu erhalten.

Club Deals bevorzugt?
Spannend ist zudem, dass das Thema Immobilienfonds in der Umfrage praktisch keine Rolle spielt, obwohl gerade das kleinteilige Immobilieninvestment für eine Mehrzahl der Stiftungen der Zugang zu diesem Segment sein dürfte. Einzig in der Frage, ob indirekt investiert wird, ist der Punkt berücksichtigt. Benannt wurde aber der Zugang über Club Deals, insgesamt meinten 50% der befragten Stiftungen, sie würden eher indirekte Vehikel bevorzugen. Auch Mission Investing war Teil der Befragung. Hier kam heraus, dass Green Buildings nur eine untergeordnete Rolle spielen, dass bei Gewerbeimmobilien aber beispielsweise Arbeitsbedingungen oder Menschenrechten eine hohe Relevanz bei der Immobilienselektion eingeräumt wird.

Rentensubstituten auf der Spur
Grundsätzlich zeigt die Studie eines: Es gibt ein gesteigertes Interesse an Umfragen, die ein Gefühl für die Vermögensbewirtschaftung vermitteln, und bei Stiftungen steigt der Bedarf nach Rentensubstituten umso mehr, je länger die Niedrigzinsphase andauert. Ebenfalls weiß die Studie ein grundsätzliches Bild zu vermitteln über Problemstellungen, mit denen Stiftungen sich bei der Immobilienallokation konfrontiert sehen. Eine negative Vorgabe seitens der Stiftungssatzung kann ein ganz starkes Hemmnis sein, in Immobilien zu investieren, denn Satzungen sind nicht einfach so zu ändern, insbesondere nicht, wenn es etwa bei der Vermögensbewirtschaftung um die Neuinterpretation des Stifterwillens geht. Eine wertvolle Information ist, dass Stiftungen ihren Immobilienanteil perspektivisch am ehesten ausbauen wollen. Sie suchen nach Anlagealternativen, und wollen diese zuerst im Immobilienbereich finden, noch vor der Aktie. Dies relativiert noch nicht die Bemühungen, Stiftungen und Aktien „zusammenzubringen“, aber es zeigt, dass von stiftungsgeeigneten Investitionsstrategien mehr verlangt wird als der klassische Zweiklang aus Anleihen und Aktien, er muss erweitert werden um die Immobilie. Dass Immobilienfonds einen positiven Beitrag zu Wertentwicklung und Diversifikation leisten können, sollten Stiftungen in diesem Kontext nicht von der Hand weisen.

Fazit
EY hat mit der Studie ein kompaktes Bild einer Stichprobe aus der Immobilienanlage von Stiftungen gezeichnet. Stiftungen wollen verstärkt in Immobilien anlegen, sehen dabei Aspekte der Regionalität und des Mission Investing tendenziell im Vordergrund. Die Studie vermittelt den Eindruck, als wäre ein Aufbruch in den Immobilienbereich irgendwie absehbar. Schön wäre das, denn groß geworden sind Stiftungen vor allem mit Besitzungen wie Immobilien. Dessen sollten sie sich immer Gewahr sein. Dennoch würde man sich wünschen, dass die Umfrage künftig Punkte enthält, die sich mit Lösungen für die breitere Masse der Stiftungen beschäftigt, allerdings wurden Hemmnisse durchaus thematisiert, satzungs- oder größenbedingt müssen einige Stiftungen bei Immobilien entweder zurückstehen oder aber doch verschiedene Zugänge zu Investments diskutieren.

 

Hinweis I: Die komplette Studie „Immobilienanlagen von Stiftungen 2015“ von EY ist unter https://emeia.ey-vx.com/2761/54847/landing-pages/ey-real-estate-umfrage-immobilienanlagen-von-stiftungen-2015-final.pdf verfügbar.

Hinweis II: Aspekte des Investierens in Immobilien für Stiftungen und welche Produkte bzw. Dienstleister eine Stiftungseignung aufweisen hat DIE STIFTUNG im ATLAS Immobilienvermögen im Mai 2015 zusammengetragen. Verfügbar ist die Publikation hier.

Autor: Tobias M. Karow

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