09.10.2019 | Von Stefan Dworschak

Regulierung bringt Investmentchancen

SONDERTHEMA IMMOBILIEN: Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, am Immobilienmarkt aktiv zu sein. Durch die Regulierung Basel III ist auch im Bereich der Finanzierung eine Chance für Investoren entstanden, wie Michael Legnaro von Agora Invest erklärt.

nachrangige Immobilienfinanzierung
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich in Basel Foto: Wladyslaw Sojka creator QS:P170,Q54825941 (Taxiarchos228), BIZ Basel, CC BY-SA 3.0

Der Immobilienmarkt wandelt sich – nicht nur durch die hohe Nachfrage angesichts niedriger Zinsen, sondern auch durch Regulierung. Für Unternehmen wie zum Beispiel Agora Invest hat Basel III 2013 einen neuen Markt geschaffen, erklärt Geschäftsführer Michael Legnaro. „Immobilienfinanzierung besteht immer aus drei Bereichen: erstrangig, nachrangig und Eigenkapital. In der Vergangenheit war die Situation ganz einfach: Wollte ein Projektentwickler noch die nachrangigen 20 bis 30 Prozent über den ersten 60 haben, war dies für die Bank attraktiv, da hierfür ein deutlich höherer Zins anfällt. Dieser Teilbereich ist nach der Regulierung der Banken fast komplett weggebrochen.“ Damit entstehe Raum für andere Anbieter, etwa Agora Invest und deren offene Fonds. Dabei sei das Geschäftsmodell nicht neu, sagt Legnaro. „Die Nachfrage ist weiterhin da – im Grunde hat sich nichts geändert. Es handelt sich nicht um eine neue Anlageform, aber die Banken sind weg, und man kann das Geschäft machen.“

Mehr Spielraum im Neubau

nachrangige Immobilienfinanzierung
Michael Legnaro ist einer von drei Geschäftsführern von Agora Invest aus Düsseldorf. Foto: Agora Invest

Was die allgemeinen Marktaussichten angeht, ist Legnaro zuversichtlich: „Wir glauben, dass der Wohnimmobilienmarkt sich weiterhin auf dem derzeitigen Niveau halten wird. Wir sehen nicht, dass er dramatisch bei den Preisen zunimmt, sondern sich eher seitwärts bewegt. Die Nachfrage nach Neubau ist größer als nach Bestandsimmobilien.“  Angesichts der politischen Unsicherheit werde die Erneuerung von Immobilien stark zurückgehen, so Legnaro – beim Neubau und der Erstvermietung gebe es hingegen kein Regulativ. Er erwarte daher in Zukunft eine Zweiteilung zwischen beiden Bereichen.

Agora konzentriert sich ausschließlich auf Neubau und stellt hierfür nachrangige Mittel zur Verfügung: „Der Projektentwickler bekommt Geld von uns, zahlt zwischen acht bis zwölf Prozent an Zinsen – je nach Projektfortschritt und gestellten Sicherheiten –, und nach spätestens drei Jahren bekommen wir unser Geld wieder“, beschreibt Legnaro das Konzept. Für Absicherung soll eine mehrstufige Diversifikation sorgen. „In der nachrangigen Immobilienfinanzierung – im Gegensatz zu Mezzanine-Finanzierungen, wo ich in die Rolle des Projektentwicklers einsteige – habe ich im Regelfall zumindest eine nachrangige Grundschuld auf der Immobilie“, sagt Legnaro. „Also eine Sicherheit auf einen Substanzwert, der gebaut wird oder vorhanden ist.“

Herstellungskosten statt Verkehrswert

Dazu seien noch weitere Sicherheiten möglich, „etwa durch Schuldanerkenntnisse des Projektentwicklers oder andere werthaltige Sicherheiten – das, was jeder, kennt, der je eine Immobilienfinanzierung gemacht hat“. Auch mit Blick auf Projekte und Geschäftspartner gibt es Diversifikationsvorgaben. „Kein Projekt darf mehr als zehn Prozent des Gesamtvolumens einnehmen, kein Projektentwickler darf mehr als 15, 20 Prozent des Gesamtportfolios ausmachen. Dazu müssen die Projekte auf mehrere Standorte in ganz Deutschland verteilt sein“, sagt Legnaro. Dazu kommen unterschiedliche Immobilientypen: „Neben Wohnimmobilien können es auch Boardinghäuser, Studentenwohnheime oder Mikroappartements als Beimischung sein.“

Dass Agora keine Bestandsimmobilien finanziere, habe den Hintergrund, dass sich die Finanzierung immer auf den aktuellen Wert eines Gebäudes beziehe. „Das heißt, wenn ich das als Grundlage nehme, aber die Immobilie im Wert fällt – etwa auf 19 statt 20 Millionen Euro –, dann habe ich eine Million auf meiner Sicherheit verloren.“ Diese Differenz lasse sich durch die Beschränkung auf Neubau abfangen – die Finanzierung erfolge allerdings nicht auf Basis des Verkehrswerts, „sondern auf Basis der Herstellungskosten. Sie sind für uns Maßgabe der Finanzierungsobergrenze“, sagt Legnaro.

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