07.11.2012 | Von Die Stiftung

„Nicht allein die Lage dominiert den Wert“

DIE STIFTUNG: Was spricht grundsätzlich für die Immobilie als Investment für Stiftungen?
Dr. Marcus Disselkamp: Immobilien sind mehr als reine Bausubstanz oder nur eines von vielen beliebigen Assets, die von Stiftungen innerhalb eines Portfolios gekauft oder verkauft werden. Bei Immobilieninvestments redet man von einem möglichen Schutz vor Inflation und Wirtschaftskrisen, von soliden Sachwerten mit Wachstumspotential, aber auch von emotionalen Seiten, wie z.B. der Steigerung der Lebensqualität.

DIE STIFTUNG: Was spricht grundsätzlich für die Immobilie als Investment für Stiftungen?
Dr. Marcus Disselkamp:
Immobilien sind mehr als reine Bausubstanz oder nur eines von vielen beliebigen Assets, die von Stiftungen innerhalb eines Portfolios gekauft oder verkauft werden. Bei Immobilieninvestments redet man von einem möglichen Schutz vor Inflation und Wirtschaftskrisen, von soliden Sachwerten mit Wachstumspotential, aber auch von emotionalen Seiten, wie z.B. der Steigerung der Lebensqualität.
Allerdings sind diese Faktoren nicht wie Stein auf Stein von selbst in eine Immobilie eingebaut, sondern es bedarf eines kontinuierlichen Umgangs mit diesem Asset vor, während und vor allem nach der Akquisition einzelner Immobilien. Es ist längst nicht nur die Lage allein, die den Wert dominiert. Ob Bauland, Rohbau, fertiges Wohn- oder Bürogebäude oder eine Fabrik – hinter jedem Objekt stehen komplexe Strukturen, die sich aus einer Mischung aus Substanz, Konstruktion, Nutzung, Finanzierung, Standort, Ökologie und Renditevorstellungen ergeben. Sie schaffen im Zusammenhang den wahren Wert.

DIE STIFTUNG: Was hebt die Immobilie von Immobilienfonds, egal ob offen oder geschlossen, ab?
Disselkamp:
Bei einem direkten Besitz einer eigenen Immobilie kann die Stiftung selbst über die Mieterstruktur, den Kreditgeber, den Immobilienmanager, eventuell notwendige Investitionen oder gar über einen Verkauf entscheiden. Zudem fallen nicht die bei Fonds üblichen, sogenannten „Weichkosten“ für die Fondskonzeption, die Vermittlung der Finanzierung oder den Vertrieb an.
Fonds machen meiner Meinung nur dann Sinn, wenn der Initiator einen institutionellen Hintergrund, einen klaren Asset Klassen Fokus sowie eine exzellente Leistungsbilanz hat. Allerdings gibt es hier nur noch wenige Anbieter, die das bieten.

Quelle: panthermedia/Alfred EmmerichsDIE STIFTUNG: Wie komme ich an die für mich passenden Immobilien heran?
Disselkamp:
Sobald eine Stiftung im Markt als Kaufinteressent für Immobilien auftritt, wird sie nicht nur von Maklern und altbekannten Geschäftspartnern mit einer Vielzahl unterschiedlicher Investitionsmöglichkeiten umworben. Dabei verliert man schnell den Überblick.
Aber egal woher mögliche Investitionsobjekte kommen, es gilt für jeden Immobilieninvestor stets die alte Regel: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“. An Immobilien interessierte Stiftungen sollten daher vier Schritte bei der Prüfung verfolgen:

  1. Entspricht das Angebot Ihrer Investitionsstrategie? (Das heißt aber auch, dass man über eine klare Strategie verfügen sollte, was wir in der Praxis aber meistens nicht beobachten!).
  2. Bereits am eigenen Schreibtisch lassen sich zentrale Eckpunkte überprüfen, wie die Standortgüte und die Wirtschaftlichkeit (Achtung: die von Maklern genannten Rendite entspricht nicht dem wirklichen Cashflow/Liquidität aus einer Immobilie!).
  3. Vor der weiteren Entscheidungsfindung sollte man sich das Objekt mit einem neutralen Experten vor Ort genauer anschauen. In unserem Falle, der Immobilis GmbH, überprüfen wir mögliche Investitionen unserer Stiftungskunden anhand eines sogenannten Quick Scans. Dieser ist eine „schnelle“ technische, juristische und kaufmännische Analyse eines Objektes, mit dem wir aber ca. 80% aller Probleme einer Immobilie effizient erfassen können.
  4. Vor einem endgültigen Kauf empfehlen wir dringend eine offizielle Due Diligence. Diese Analyse der Stärken und Schwächen des Objekts sowie der entsprechenden Risiken spielt eine wichtige Rolle bei der Wertfindung des Objektes. In der Due Diligence sollten auf jeden Fall von Anwälten die Kaufverträge, Mietverträge (inklusive aller Nachträge) und Grundbucheinträge, sowie von einem technischen Sachverständigen die Bausubstanz und Haustechnik überprüft werden. Diese externen Dienstleister kennen sich besser aus als die meisten Käufer und haften zudem für ihre Aussagen.

DIE STIFTUNG: Können kleinere Stiftungen sich auch an (dem Wert nach) größeren Immobilien direkt beteiligen?
Disselkamp:
Für kleinere Stiftungen mit geringeren Mitteln, gibt es klassischerweise zwei Möglichkeiten einer Immobilieninvestition: a) direkter Erwerb einer kleineren, günstigeren Immobilie oder eines Teileigentums (z.B. Eigentumswohnung) oder b) Beteiligung an einer Immobilie mit weiteren Investoren. Den ersten Fall kann ich kaum empfehlen, denn hier haben Stiftungen höhere Risiken aufgrund der Standorte (schlechtere Standorte sind billiger) bzw. des Mietermixes (oft nur ein einziger Mieter). Zudem hat man gerade mit Eigentumswohnungen überproportionale Aufwendungen (z.B. Eigentümergemeinschaft, Hausverwaltung). Im zweiten Fall mit einer Beteiligung mit weiteren Investoren empfehle ich die Partizipation an einem sogenannten Club Deal. Im Unterschied zu den oben genannten Fonds mit vielen, meist unbekannten Mitgesellschaftern, weisen Club Deals weniger Teilnehmer, geringere Weichkosten und eindeutigere Absprachen untereinander über mögliche Investitionen oder Verkaufsabsichten auf. Allerdings sind hier die zukünftigen Anforderungen an die Kapitalmarktrichtlinien (im Rahmen der Umsetzung der EU-Richtlinie AIFM) zu beachten!

Quelle: panthermedia/Henner DamkeDIE STIFTUNG: Was genau ist dabei zu beachten?
Disselkamp:
Bei der gemeinsamen Investition mit einigen wenigen Partnern (Club Deals) sollte man zuerst einmal auf die Partner sowie auf das eigentliche Investitionsobjekt achten. Haben die Partner langjährige Erfahrungen mit Immobilien? Hat das Team genügend eigene Kompetenzen, um etwaige Probleme (z.B. Auszug von gewerblichen Hauptmietern, Instandhaltung oder Kreditprolongationen) zu lösen? Und bei der Immobilie gelten die klassischen Fragen, wie ich Sie beispielsweise in meinem kurzen Selbsttest aufwerfe.

DIE STIFTUNG: Was stimmt eigentlich: Schützen Immobilien vor Inflation oder nicht?
Disselkamp:
Jein! Ja, denn Immobilien haben das Potential, den Investor bis zu einem gewissen Grad vor Inflation zu schützen. Aber nein, da viele Immobilienbesitzer erstens ohne eine klare Investitionsstrategie ihre Häuser erworben haben (Stichwort: „nur um den eigenen Kirchturm herum“ oder „steuergetrieben“) und sich nach dem Erwerb nicht kontinuierlich mit ihren Objekten beschäftigten bzw. das Management der Immobilien an unprofessionelle Dienstleister delegierten. Das heißt konkret: Immobilen müssen ständig gesteuert werden. Gewerbemietverträge mit Indexierungen sind nur dann vor Inflation schützend, wenn die Indexierungen auch rechtzeitig und in voller Höhe gezogen werden. Wir stellen aber häufig fest, dass Hausverwaltungen oder die Eigentümer selbst dies entweder nicht veranlassen, überprüfen oder gar nicht mit den Mietern klären wollen. Und bei Wohnhäusern, die üblicherweise keine indexierten Mietverträge und damit keinen „automatischen“ Inflationsschutz haben, gilt es bei Neuvermietungen die Mietpreise kontinuierlich anzupassen, offene Mietforderungen konsequent einzuholen und den Mietermix immer wieder zu überprüfen. Das alles bedeutet aber Arbeit, was viele Immobilieneigentümer leider scheuen. Damit verlieren sie aber nicht nur den möglichen Inflationsschutz, sondern gefährden den generellen Substanzwert ihres Immobilienvermögens – zum Schaden der Stiftung selbst.

Dr. Marcus Disselkamp ist geschäftsführender Gesellschafter der Immobilis GmbH, einem Family Office und Vermögensverwalter für Immobilienvermögen privater und institutioneller Eigentümer. Er studierte und promovierte in Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Finanzen und Marketing in Fribourg (Schweiz) und am Templeton College der Universität Oxford (England). Neben seinen beruflichen Stationen bei Henkel, Siemens und Hannover Leasing, unterrichtete er über mehrere Jahre an verschiedenen nationalen und internationalen Hochschulen.

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