17.02.2020 | Von Stefan Dworschak

Software-AG-Stiftung: „Wir bauen konsequent den Immobilienbestand aus“

Die Software-AG-Stiftung zählt zu den größten gemeinnützigen in Deutschland. Im Interview spricht Finanzvorstand Markus Ziener über die Anlagestrategie, Verantwortung und die stärkere Gewichtung von Immobilien im Portfolio.

Software-AG-Stiftung
Markus Ziener ist geschäftsführender Vorstand Vermögen und Finanzen bei der Software-AG-Stiftung. Foto: Uwe Ditz/Software-AG-Stiftung

Wie groß ist Ihr Stiftungsvermögen und woraus setzt es sich zusammen? Sie sind ja in einer eher ungewöhnlichen Situation.

Markus Ziener: Das Grundstockvermögen der Stiftung beträgt zur Jahreshälfte 2019 rund 138 Millionen Euro. Unser Stifter Dr. Peter Schnell brachte 1992 seine Anteile an der Software AG – damals 100 Prozent – zum Nennbetrag in die Stiftung ein. So kam es zu einem relativ niedrigen Grundstockvermögen – gemessen am gesamten Stiftungsvermögen. An der Börse unterliegt der Aktienwert starker Volatilität – in den vergangenen sechs Jahren schwankte der Kurs zwischen 18 und 48 Euro pro Aktie. Somit kann dann auch der Buchwert dieses Vermögensanteils bei uns im Haus zwischen 500 Millionen und 1,2 Milliarden Euro schwanken. Neben den Software-AG-Aktien haben wir noch rund eine halbe Milliarde in weiteren Vermögensanlagen wie Unternehmensbeteiligungen und Immobilien investiert.

Spielt der Aktienkurs für Sie überhaupt eine Rolle, solange die Ausschüttungen fließen?

Ziener: Wir sind dividendenorientiert, da wir einen hohen Anteil aus unserem Haushalt – rund 30 Millionen Euro im Jahr – mit der Ausschüttung bewirtschaften müssen. Wir fördern in der Regel 200 bis 250 Projekte im Jahr und bekommen bis zu 650 Anfragen. Jedoch hat auch der Unternehmenswert der Software AG hat seit der Jahrtausendwende eine lehrbuchartige Entwicklung erlebt.

Der Kurs ist um fast 300 Prozent gestiegen. Haben Sie schon mal eine Software-AG-Aktie verkauft?

Ziener: Nein, aber unser Anteil am Unternehmen hat sich über die Jahre verändert. Die ursprünglichen 100 Prozent unseres Stifters wurden in der Vergangenheit durch verschiedene Kapitalerhöhungen verwässert und auf rund 29 Prozent verringert. Wir liegen jetzt bei einem Anteil von rund 33,7 Prozent, da das Unternehmen Aktien zurückgekauft hat – ab 30 Prozent müsste man ein Übernahmeangebot aussprechen. Wir haben allerdings eine Regelung mit der Bafin gefunden, durch die wir bis zu 40 Prozent der Aktien halten können, bei Hauptversammlungen aber immer nur mit einem Stimmgewicht von 30 Prozent vertreten sind.

Was machen Sie mit der halben Milliarde, die nicht aus Aktien der AG besteht?

Ziener: Da wir nach herkömmlicher Vorstellung ein Klumpenrisiko haben, verfolgen wir einen Assetmanagement-Ansatz, der bewusst weitere Sachwerte generiert und vom Kapitalmarkt sowie den Schwankungen des Aktienkurses der Software AG entkoppelt ist. Wir bauen daher konsequent den Immobilienbestand aus. Als ich 2013 zur Stiftung kam, hatten wir in diesem Bereich rund 80 Millionen Euro investiert, derzeit liegen wir bei rund 230 Millionen. Zum Jahresende werden wir 300 Millionen Euro investiert haben. Insgesamt ist unsere Anlagephilosophie vom Handlungsgrundsatz der direkten Beteiligung geprägt. Daher ist die Allokation des Stiftungsvermögens auf Direktinvestments in Unternehmen, Wertpapiere und Immobilien ausgerichtet.

Woher kommt diese Strategie?

Ziener: Die Anlagephilosophie der Software-AG-Stiftung zählt vielleicht zu den ungewöhnlichsten in der deutschen Stiftungslandschaft. Hier hat gewiss die Unternehmer-DNA unseres Stifters Pate gestanden. Wir erwerben sowohl direkt Unternehmensanteile als auch Immobilien. Zudem bündeln wir unsere Kapitalmarktaktivitäten in der Prisma Investment GmbH, bei der wir auch mit rund 280 Millionen in einen Spezialmarktfonds investiert sind.

Der Immobilienmarkt gilt als heiß gelaufen. Wo finden Sie günstige Angebote?

Ziener: Günstig sind sie nicht, aber sie passen zu uns (lacht). Wir haben uns gefragt, wo unsere Vorteile als kapitalstarke Stiftung liegen. Wir beginnen tief in der Wertschöpfung, investieren also seltener in Bestandsobjekte, sondern bauen. Unser Grundsatz bei der Standortwahl ist die Erreichbarkeit mit dem Auto. Wir möchten an einem Tag hin- und wieder zurückfahren können. Wir haben uns in diesem Zusammenhang in den vergangenen drei Jahren auch mit zwei Kolleginnen verstärkt, die ausschließlich das Immobilien-Assetmanagement betreiben.

Wo und worin investieren Sie?

Ziener: Wir haben Projekte in Frankfurt, Wiesbaden, Mannheim, Karlsruhe, Stuttgart, Heidelberg und Ulm. Wir arbeiten mit lokalen Partnern vor Ort zusammen, die etwa die Hausverwaltung erledigen. Was die Objektarten angeht, haben wir Gewerbeimmobilien, die wir an mehrere Unternehmen vermieten können, und Wohnanlagen. Wir suchen weniger in A-Städten, sondern eher gute Lagen in B-Städten. Wir haben aber keinen Handlungsdruck, sondern versuchen, sukzessive den Bestand auszubauen. Dabei ändern wir auch unsere internen Vorgaben: In der Vergangenheit waren 30 Millionen Euro pro Projekt die Obergrenze. Im Moment umfasst unser größtes Projekt in Frankfurt am Main 70 Millionen Euro.

In welche Lagen investieren Sie? Eher höherwertig oder ausgewogen?

Ziener: Bislang schon eher höherwertig. Das ist aber marktgetrieben. Über dieses Thema diskutieren wir seit einem Jahr intensiv: Wo gibt es hier ein Mission Investment oder ein Investment mit Fokus auf bezahlbare Mieten? Wir haben in Heidelberg ein Objekt, bei dem wir versuchen, eine Mischmiete umzusetzen: Sozialraumgestaltung durch einen Mietermix aus Menschen mit Behinderung, Studierenden, Rentnern und Managern. Das ist aber nicht einfach, muss ich zugeben. Bei unseren jüngsten Investitionen sind die Quadratmeterpreise nicht bezahlbar für Menschen mit „normalen“ Berufen. Die Frage lautet: Wo ist da das Ende? Und wo liegt die Verantwortung unserer eigenen Investition? Wir Stiftungen wollen Gutes tun, können aber nicht alles gut machen.

Sie haben keine Angst vor einer Immobilienblase?

Ziener: Ich glaube zumindest nicht, dass sie Deutschland trifft. Entscheidend ist, dass die Mieten kontinuierlich fließen. Insofern muss das Augenmerk darauf liegen, in die Lagen zu gehen, wo die entsprechende Nachfrage ist. Wohnen müssen Menschen immer irgendwo, insofern sind Immobilien die konservativste Anlageform. Zudem wäre ein potentieller Wertverfall von Immobilien im Zuge einer Immobilienblase nicht zwangsläufig mietpreisbeeinflussend. Doch im Verhältnis zu den Mieteinnahmen sind die Investitionssummen schon sportlich gestiegen.

Wie geht es mit den Immobilieninvestitionen weiter?

Ziener: Wir haben noch kein echtes Ende definiert. Aber auf mehr als 400 oder 500 Millionen Euro werden unsere Investitionen sicherlich nicht steigen.

Sind Sie ruhiger als andere Anleger, jetzt, da die Märkte wieder unsicherer werden?

Ziener: Vergangenes Jahr haben wir zum ersten Mal an den Zahlen sehen können, dass es klug ist, eine differenzierte Anlagestrategie im Mix von Direktbeteiligungen, Kapitalmarkt und Immobilien zu praktizieren. Wir hatten erstmals in meiner Zeit einen Verlust im Spezialmarktfonds. Im langfristigen Durchschnitt lagen wir bislang pro Jahr bei fünf Prozent plus. Bei Immobilien erwarten wir im Gewerbebereich vier bis sechs Prozent und im Wohnbereich drei bis vier Prozent Rendite pro Jahr. Durch den Kredithebel sind wir jedoch deutlich darüber. Und: Immobilien kann man liquiditätsseitig leichter steuern.

Welche Vorgaben gelten für Unternehmensbeteiligungen?

Ziener: Wir gehen aktive Unternehmensbeteiligungen nur ein, wenn sie den Stiftungszweck befördern – also nur dann, wenn es sich dabei um sogenanntes Mission Investing handelt. Unser jüngstes Beispiel ist die Chancen eG, bei der wir eine zweite Finanzierungsrunde begleitet haben.

Ist die Mission-Investing-Komponente eine Neuerung?

Ziener: Ja, wir haben uns bewusst dazu entschieden, Direktbeteiligungen in Unternehmen nur noch einzugehen, wenn diese dem Stiftungszweck dienen. Es handelt sich dabei jedoch um jeweils relativ kleine Investitionsvolumen. Bei der Chancen eG ging es in der zweiten Tranche um 1,5 Millionen Euro. Wenn man Immobilien herausnimmt, macht Mission Investing nur knapp zwei Prozent unseres Vermögens aus. Aber es braucht natürlich erst einmal Sozialunternehmen, die sowohl Stiftungsverfassungskonformität als auch zugleich Werthaltigkeit bieten. Grundsätzlich bin ich mit Blick auf Mission Investing etwas skeptisch und finde, man sollte eher stufenweise die Nachhaltigkeit bei der Vermögensanlage aufbauen. Nachhaltigkeit bedeutet für mich erst einmal, das Kapital zu erhalten, um den Stiftungszweck zu erfüllen …

Nachhaltigkeit muss man sich also leisten können?

Ziener: Wenn es dann gelingt, in einem zweiten Schritt das Vermögen auch sinnstiftend anzulegen, ist das gewiss die Kür. Für den Kapitalmarkt haben wir Ausschlusskriterien formuliert: Die Portfoliomanager unseres Spezialmarktfonds dürfen nicht in Aktien und Renten investieren, die dem Stiftungszweck entgegenstehen.

www.sagst.de

Zuerst erschienen in DIE STIFTUNG 5/2019.

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