13.12.2011 | Von Die Stiftung

„5% sollten machbar sein“

DIE STIFTUNG im Gespräch mit Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Jörg Weidinger und Immobilienverwalter Dr. Artus Pourroy über ein Immobilienkonzept speziell für Stiftungen.

DIE STIFTUNG im Gespräch mit Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Jörg Weidinger und Immobilienverwalter Dr. Artus Pourroy über ein Immobilienkonzept speziell für Stiftungen.

DIE STIFTUNG: Was sind die Beweggründe, einen geschlossenen Immobilienfonds für Stiftungen zu initiieren?
Jörg Weidinger: Für Stiftungen ergeben sich aus der aktuellen Kapitalmarktsituation mit dem Niedrigzinsniveau zahlreiche Probleme. Also suchten wir für Stiftungen aus unserem Kundenkreis nach alternativen Anla-gemöglichkeiten, die die Kriterien Vermögens- und Inflationsschutz sowie nachhaltige Ertragssicherheit erfüllen können, und entschieden uns im Immobilienbereich für das Segment „Nahversorgungsmärkte“.

DIE STIFTUNG: Welche Objekte kommen nun in Betracht?
Dr. Artus Pourroy: Vorwiegend setzen wir auf Nahversorgungszentren im süddeutschen Raum, also einer Region mit einer positiven Zukunftserwartung bezüglich Bodenwert, Bevölkerungsentwicklung und Kaufkraftzu-wachs. Als Standorte kommen nur integrierte Lagen – nahe zu Wohngebieten – mit guter Verkehrsanbindung sowie hoher Verkehrsfrequenz in Frage. Seitens der Mieterstruktur bevorzugen wir bonitätsstarke Mieter aus dem Top-Bereich des Lebensmitteleinzelhandels, also beispielsweise Edeka, Rewe oder Aldi. Die Langfristigkeit des Mietvertrages mit z.B. 10 Jahren Festlaufzeit ist ein wichtiger Faktor, vor allem zählt aber die nachhaltige Standortqualität. Pro Markt veranschlagen wir derzeit Anschaffungskosten von 3 bis 5 Mio. EUR.

DIE STIFTUNG: Warum nun ein geschlossener Fonds?

Weidinger: Der Fonds wird konzipiert als Kom-manditgesellschaft und ist ausschließlich steuerbegünstigten Stiftungen zugänglich. Insgesamt sollen zirka 15 bis 20 Mio. EUR Eigenkapital eingesammelt werden, womit die Hälfte der Investitionssumme aufgebracht wäre. Der Anteil des Fremdkapitals liegt bei maximal 50%, somit errechnet sich ein Gesamtinvestitionsvolumen von zirka 30 bis 40 Mio. EUR. Als Ausschüttungsrendite sollten 5% machbar sein. Da der Fonds lediglich eigenes Vermögen verwaltet, übt er eine vermögensverwaltende und keine gewerbliche Tätigkeit aus. Im Übrigen soll die Mindestzeichnungssumme bei 500.000 EUR liegen und sich maximal 40 Stiftungen an dem Fonds beteiligen können.

DIE STIFTUNG: Wie steht es um Laufzeit und Kosten?
Weidinger: Das Projekt ist auf 14 Jahre ausgelegt. Ganz wichtig dabei sind die geringen Verwaltungsgebühren in Höhe von 0,8% p.a. Freilich kommen hier noch die laufenden Kosten aus der Bewirtschaftung des Nahversorgungsmarktes hinzu, die aber zu einem wesentlichen Teil auf den gewerblichen Mieter übertragbar sind. Darüber hinaus wird eine Erfolgsgebühr erhoben, wenn die Rendite oberhalb von 5% liegen sollte. Auf den 5% Rendite übersteigenden Betrag wird eine Erfolgsfee von 25% fällig. Die Strukturierungskosten liegen einmalig bei 1,5%. Aufwendungen für den Vertrieb sind dagegen nicht eingeplant, da es sich um ein Private-Placement-Angebot an Stiftungen handelt.

DIE STIFTUNG: Kann der Fonds denn auch einen gewissen Inflationsschutz leisten?
Pourroy: Das kann er sehr wohl, denn die Mietverträge sind inflationsindexiert, können also z.B. an die steigenden Lebenshaltungskosten angepasst werden. Hinzu kommt der Fokus auf Qualität, denn Grundstücke in exponierten Lagen sind wertvoll. Vor einer gesetzlichen Mietpreisdeckelung wie bei Wohnimmobilien ist man auch gefeit. Dies trifft eher Wohnungseigentümer, weil hier die sozialrechtliche Wirkung des Mietrechts rasch greift.

DIE STIFTUNG: Meine Herren, haben Sie vielen Dank für die Erläuterungen.

Das Gespräch führte Tobias M. Karow.

Dr. Artus Pourroy ist Geschäftsführer der BLUE Asset Management GmbH. Das Unternehmen verwaltet Einzelhandelsimmobilien mit einem Gegenwert von rund 550. Mio. EUR.

Jörg Weidinger ist Partner der BLLW Braun Leberfinger Ludwig Weidinger Steuerberater Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer, Partnergesellschaft in München und ist spezialisiert auf die Konzeption geschlossener Fonds und Kapitalanlageprodukte.

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