02.10.2019 | Von Stefan Dworschak

„Wir müssen in die berühmte Glaskugel schauen“

SONDERTHEMA IMMOBILIEN: Investitionen in Immobilien gelten vielen als solide. Gabriele Volz, Geschäftsführerin der Hypovereinsbank-Tochter Wealthcap, erklärt, welche Vorteile sie in der Assetklasse für Stiftungen sieht und welche Herausforderungen der Markt bereithält.

München gilt als teuerste Großstadt Deutschlands. Immobilieninvestoren müssen besonders angesichts hoher Marktpreise strategisch vorgehen. Foto: Gerhard Blank, www.gerhard-blank.de münchen ansicht von oben, CC BY-SA 3.0

Frau Volz, warum eignen sich Immobilieninvestments aus Ihrer Sicht für Stiftungen?

Gabriele Volz: Reale Assets liefern nach wie vor Rendite, was mit den meisten zinsbasierten Anlagen nicht mehr der Fall ist. Wir kommen ursprünglich aus reinem Privatkundenvertrieb. Wir haben uns vor fünf Jahren im Rahmen der Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch in den institutionellen Markt bewegt. Hier setzen wir auf zielgruppenspezifische passgenaue Produkte.

Was sind die Vorteile von Fonds gegenüber Direktinvestments?

Gabriele Volz, Geschäftsführerin von Wealthcap wurde 2018 zur „Managerin des Jahres“ in der Immobilienwirtschaft gekürt. Foto: Wealthcap

Volz: Stiftungen können bereits ab 10.000 Euro reale Assets wie Immobilien beimischen. Damit müssen sich nicht selbst um ein ganzes Portfolio beispielsweise aus Wohnimmobilien kümmern. Dieser Aufwand wird ihnen abgenommen – sowohl was den Umfang als auch die Expertise betrifft. Sie haben eine solide Beimischung, ohne sich ein Klumpenrisiko dazuzuholen. Wir arbeiten gerade an einem Produkt exklusiv für Kirchen und Stiftungen. Dort wird eine adäquate Mindestzeichnungssumme bei 100.000 Euro liegen. Die Prüfung von Kriterien wie ESG ist hier natürlich besonders wichtig. Das betrifft auch die Objekte, die in den Fonds kommen. Wir prüfen dann vorab wirklich ESG-Kriterien, bevor wir ein Objekt in den Fonds einbinden.

Was bedeutet Nachhaltigkeit mit Blick auf den Immobiliensektor?

Volz: Es geht um die Qualität der Immobilien, darum, wie nachhaltig der Standard ist, mit wem wir zusammenarbeiten. Sind das Unternehmen, die auch ethisch-moralisch entsprechend agieren? Dann natürlich geht es um energetische Effizienz, aber auch um die Mieterstruktur. Sie können eine nachhaltige Immobilie haben, aber zugleich Mieter, deren Geschäftsmodell überhaupt nicht nachhaltig ausgerichtet ist. Dazu kommt die Frage der Drittverwendungsmöglichkeiten: Was passiert, wenn eine Partei auszieht? Finde ich für diese Fläche in dieser Immobilie zügig einen Nachmieter, der den Anforderungen aller Beteiligten entspricht?

Wie ist Ihre Einschätzung der Marktsituation?

Volz: Der Markt hat sich an den beliebten großen Standorten teilweise enorm dynamisch entwickelt. Die Preise sind in Teillagen massiv gestiegen. Es gibt wenig Produktangebot. Unser Erfolg liegt natürlich beim Kunden, aber immer mehr beim Assetkauf. Kaufen können Sie viel, aber nachhaltig kaufen, ist ein Business-Case. Da ist Professionalität gefragt. Wir investieren mit einem Horizont von zehn, zum Teil von 20 Jahren. Das heißt, wir müssen in die berühmte Glaskugel schauen. Da treten strategische Überlegungen in den Vordergrund: Wie verändern sich Standorte, Geschäftsmodelle von Mietern, Lagen, ganze Städte? Eine Lage, die heute super ist, muss morgen nicht mehr erste Wahl sein. Und: Eine Lage, die heute super ist, bringt noch lange keine auskömmliche Rendite. Nehmen wir München, weil es unser Heimatstandort ist. Hier gibt es Randlagen, die morgen zu den Kerngebieten der Stadt gehören werden. Da besteht noch Potential. Diese Lagen haben Entwicklungsperspektive. Diese Lagen aufzuspüren interessiert uns. Woanders ist es schwer, überhaupt noch Rendite zu erzielen. Daher wird die Auswahl für Stiftungen zunehmend wichtig – und sie geben es verstärkt in professionelle Hände. Der Markt wird immer komplexer. Hier hat sich in den vergangenen zehn Jahren viel verändert.

Welche Rendite können Stiftungen erwarten?

Volz: Ich nehme mal unseren aktuellen Wohnfonds. Da sind wir bei einer angestrebten Zielrendite zwischen 4,0 und 4,5 Prozent (Netto-IRR, Internal Rate of Return). Die Ausschüttung bewegt sich zwischen 3,0 und 3,25 Prozent. Wenn eine Stiftung konservativer denkt, absolute Core-Immobilien in bester Lage und langfristig vermietet möchte, dann werden sie diese Zielrenditen nicht erreichen. Wir hatten uns im Vorfeld des Gesprächs angesehen, wie Stiftungen selbst beurteilen, ob sie bei der Vermögensanlage über der jährlichen Inflationsrate liegen. Da sagen fast 40 Prozent, dass sie die nicht mehr erwirtschaften. Da sind sie mit unserem deutschlandweit diversifizierten Fonds gut aufgehoben.

Wo finden Sie Ihre Anlageobjekte?

Volz: Wir fokussieren uns auf Deutschland, mit einer breiten Abdeckung der Assetklassen, von Büro über Wohnen, selektiv auch Einzelhandel, Mischnutzung und Logistik. Der Schwerpunkt liegt aktuell auf Büro, gefolgt von Wohnen. Daher muss man da differenzieren. Die Top-sieben-Städte sind nach wie vor bei Büros im Fokus. Denn Sie brauchen entsprechende große Büroimmobilien, um sinnvolle Produkte entwickeln zu können. Zugleich erleben wir einen Trend zur Urbanisierung und dass sich Städte in Metropolregionen wandeln. Daher nehmen wir auch bei Büro sehr gut erschlossene Lagen in den Speckgürteln der Städte ins Visier. In den Innenstädten der sieben großen deutschen Metropolen sinken die Renditen auf unter drei Prozent. Denn dort kaufen viele Investoren, denen es nicht vorrangig um Rendite geht, sondern um die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes. Bei Wohnimmobilien investieren wir auf einer deutlich breiteren Basis. Da ist die Größe der Stadt nicht ausschlaggebend. Es geht eher darum, wie sich die Stadt entwickelt. Großstädte werden immer mehr zu Pendelstädten. Da bieten auch C- und D-Städte mit guter Infrastruktur gute Möglichkeiten. Aber auch da denken wir an Diversifikation. Denn Standorte entwickeln sich unterschiedlich.

Artikel teilen