Am 10. Juni 2024 fand der Stiftungs-Talk Spezial von Berenberg in Hamburg statt. Rund 60 Gäste kamen zu dieser informativen Abendveranstaltung unter dem Titel „Immobilien – ein Muss im Stiftungsvermögen?!“. Moderiert von Tagesschau-Sprecher Constantin Schreiber, diskutierten Achim Lange, Vorstandsmitglied der Zeit-Stiftung Bucerius, Michael Thomsen, Geschäftsführer von Hamburg Leuchtfeuer, Ulrich Müller von der Joachim-Herz-Stiftung und Christian Wittke, Abteilungsdirektor des Bereichs Real Estate bei Berenberg, über die Rolle von Immobilien im Stiftungsvermögen.
„4,6-mal so groß wie die Automobilindustrie“
Vorab gab Christian Wittke den Teilnehmern einen Überblick über die aktuelle Lage am deutschen Immobilienmarkt. „Bei der Immobilienwirtschaft handelt es sich um den größten Wirtschaftssektor in Deutschland. Sie ist rund 4,6-mal so groß wie die Automobilindustrie.“ Da es sich bei Gebäuden um kostenintensive Wirtschafts- und Anlagegüter handelt, werden sie oftmals zum Teil mit Fremdkapital finanziert. „Das macht sie zu einer der zinssensitivsten Anlageformen“, erläuterte Wittke.
Der erhebliche und vor allem schnelle Zinssprung seit Anfang 2022 hat spürbare Auswirkungen auf die Branche – wenn auch nicht auf alle Segmente gleichermaßen. „Während im privaten Wohnungsbau langfristige Zinsbindungen die Regel sind, werden im Bereich der Projektentwicklung oft variable Zinsen vereinbart. Die steigenden Zinsen in Kombination mit der Inflation, die bei Baumaterialien noch einmal deutlich höher ausfiel als bei den Verbraucherpreisen, haben die Kalkulationen vieler Bauträger über den Haufen geworfen. Das Segment der Büroimmobilien steht aufgrund der verstärkten Homeoffice-Nutzung zusätzlich unter Druck, während der Bedarf an Wohnraum größer denn je ist. „Es gab teilweise deutliche Preiskorrekturen am Immobilienmarkt“, fasste Wittke zusammen. Deshalb ist der Zeitpunkt für Käufer eigentlich gut. Nur: Es traut sich fast keiner.
Schwere Zeiten für Bauherren
Während sich im aktuellen Umfeld für Immobilienkäufer gute Gelegenheiten ergeben, haben es Bauherren derzeit schwer. Besonders Neubauprojekte sind momentan besonders komplex. Achim Lange, dessen Zeit-Stiftung Bucerius bereits 2016 mit den Planungen für eine neue Kita begonnen hat, machte die Herausforderungen deutlich: lange Genehmigungsverfahren, hohe regulatorische Anforderungen, Widerstände in der Nachbarschaft – und insbesondere die aufgrund der Inflation massiv gestiegenen Preise für Baumaterial.
Michael Thomsen, dessen Stiftung Hamburg Leuchtfeuer ein Hospiz im Hamburger Stadtteil Alsterdorf betreibt, hat mit Unterstützung der Stadt und anderer Akteure ein insgesamt 10,5 Millionen Euro teures Objekt in der Hafencity errichtet. Dieses wurde 2021 fertiggestellt und beherbergt ein Wohnprojekt für junge, chronisch kranke Menschen.
Nach seiner Erfahrung kann eine Immobilie demnach nicht nur ein Investment darstellen, sondern auch dem Stiftungszweck dienen. „Wir versuchen, beides zu trennen“, erklärte Achim Lange. Auf der einen Seite verfüge man über Objekte, bei denen die Rendite eine untergeordnete Rolle spielt und die beispielsweise für einen symbolischen Betrag an die Hamburger Universität vermietet werden. Auf der anderen Seite habe man aber auch Immobilien im Portfolio, bei denen der Ertrag und die Rentabilität im Vordergrund stehen.
Für Ulrich Müller von der Joachim-Herz-Stiftung steht bei Immobilieninvestments eine Frage im Vordergrund: „Was will der Stifter?“ Wenn dieser möchte, dass in Immobilien investiert wird oder er sogar das eine oder andere Objekt in das Stiftungsvermögen eingebracht hat – wie bei der Herz-Stiftung, dann sei dies ein wesentlicher Faktor. „Ansonsten wäre ich lieber vorsichtig. Die Frage ist: Hat man die Ressourcen, um sich darum zu kümmern?“, fügte Müller hinzu.
Aufwand berücksichtigen
Achim Lange betonte ebenfalls, dass eigene Immobilien Arbeit machen. Das gelte umso mehr vor dem Hintergrund der Energiewende und entsprechender politischer Vorgaben. Gerade bei denkmalgeschützten Gebäuden sei dies oft eine große Herausforderung. Grundsätzlich sind Immobilien für ihn aber „unverzichtbar“, er strebt eine Quote von bis zu 25 Prozent im Stiftungsvermögen an.
Stiftungen profitieren davon, dass sie nicht in Jahren, sondern in Jahrzehnten und darüber hinaus kalkulieren. Vor diesem Hintergrund spiele auch der Einstiegszeitpunkt eine weniger wichtige Rolle. „Mit unendlichem Anlagehorizont ist Timing etwas für andere“, brachte es Müller auf den Punkt. Seine Stiftung habe vor drei Jahren eine Immobilie erworben. Aus heutiger Sicht sei sie teuer gewesen. „Das relativiert sich aber, wenn wir sie 30 oder sogar 100 Jahre halten.“
Ein Immobilienbaustein kann im Stiftungsvermögen und im Rahmen der strategischen Assetallokation durchaus sinnvoll sein. Wichtig dabei: Diversifikation. So sollte das Portfolio breit über verschiedene Objekte, Regionen und Marktsegmente gestreut werden. Für kleinere Stiftungen empfehlen sich Immobilien-Fonds und Beteiligungen, um Diversifikation zu erzielen und Verwaltungsaufwendungen zu reduzieren.
Stefan Duus
Wealth Management
Leiter Kompetenzteam Stiftungen & NPOs
Berenberg
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