Das Vermögen einer Stiftung muss Ertrag bringend angelegt werden. Das ist ein festgelegter Grundsatz dieser Organisationsform. Auch ist das Grundstockvermögen neben Sachwerten mit ausreichend liquiden Betriebsmitteln auszustatten. Wenngleich Immobilien in Zeiten der Niedrigzinsen eine lukrative Finanzanlage mit vielfältigen Möglichkeiten sein können, ist dabei einiges zu beachten. Sollen zum Beispiel ganz oder teilweise leerstehende Immobilien oder unbebaute Grundstücke auf eine Stiftung übertragen werden, die keine laufenden Erträge abwerfen, so muss die Stiftung diese mittelfristig wieder veräußern. Diese Umschichtung von Grundstockvermögen sollte den Stiftungsorganen in der Satzung ausdrücklich ermöglicht werden. Darüber hinaus sind die in dem jeweiligen Bundesland geltenden Landesstiftungsgesetze zu beachten, denn einzelne Stiftungsgesetze sehen beispielsweise eine Anzeigepflicht vor der Veräußerung vor.
Generiert die Immobilie Mieteinkünfte, so zählen diese bei einer gemeinnützigen Stiftung zur steuerbefreiten Sphäre der Vermögensverwaltung. Es handelt sich um eine Nutzung der Früchte der Immobilien und nicht um eine gewerbliche Tätigkeit, die einem steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb zuzuordnen wäre. Solch steuerliche Besonderheiten gibt es zur Genüge und sie sollten von Stiftungen im Umgang mit den unterschiedlichen Möglichkeiten des Immobiliengeschäfts unbedingt beachtet werden.
Die Übertragung einer Immobilie
Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie auf eine gemeinnützige Stiftung unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Um eine lebzeitige Versorgung des Stifters sicherzustellen, wird bei einer Immobilienübertragung oft ein teilweiser Nießbrauchvorbehalt vorgesehen. Der Kapitalwert dieses Nießbrauchs unterliegt der Grunderwerbsteuer und sollte bis zu 6,5% bei der Planung der Vermögensübertragung berücksichtigt werden, je nach dem im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuersatz.
Die Veräußerung von Immobilien
Gewinne aus der Veräußerung einzelner Immobilien können grundsätzlich steuerfrei vereinnahmt werden. Werden jedoch mehrere Immobilien durch eine Stiftung verkauft, so kann ein steuerlich nicht begünstigter wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb begründet werden. Dies geschieht meist unbewusst bei Umschichtungen des Grundstockvermögens. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt regelmäßig vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden, die ihrerseits erst innerhalb von fünf Jahren vor dem jeweiligen Verkauf erworben oder errichtet wurden. Eine Immobilienveräußerung sollte nur nach vorheriger steuerlicher Beratung erfolgen, denn die Abgrenzungskriterien des gewerblichen Grundstückshandels sind in der Rechtsanwendung durch Gerichte und Finanzämter wenig trennscharf. In besonderen Fällen sind auch Vorgänge außerhalb der jeweiligen Fünf-Jahres-Fristen relevant oder sogar der Verkauf einzelner Objekte, wenn dieser bereits bei Erwerb oder Errichtung feststeht. Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen sind bei der Fristberechnung ebenfalls zu berücksichtigen.
Beteiligung an Personengesellschaften
Eine weitere Möglichkeit, die Stiftungen in Betracht ziehen können, ist die Beteiligung an Personengesellschaften, die Grundstücke halten. Dies bedarf allerdings besonderer Vorsicht, da Verkäufe von Grundstücken durch die Personengesellschaft unter Umständen der hinter ihr stehenden Stiftung als Gesellschafter zugerechnet werden können (Transparenzprinzip). Dies ist vor allem dann problematisch, wenn die Stiftung die Personengesellschaft nicht beherrscht und somit einen Verkauf nicht verhindern kann. Gleiches gilt für Verkäufe von Anteilen an grundstücksbesitzenden Personengesellschaften durch die Stiftung selbst oder durch eine Zwischenpersonengesellschaft.
Geschlossene Immobilienfonds
Als Alternative zu einer Direktinvestition in Immobilien besteht die Möglichkeit, in einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren. Aufgrund der jüngst erfolgten tiefgreifenden Reform des Investmentsteuergesetzes sind die Immobilienfonds künftig nicht mehr steuerlich transparent, sondern unterfallen selbst der Körperschaftsteuer. Dies ist ein Kostenfaktor, denn bisher zahlen gemeinnützige Anleger selbst keine Ertragsteuern. Steuerbefreite gemeinnützige Anleger sollten prüfen wie ihr Fondsanbieter die Steuerbefreiung umsetzt. Es ist zu erwarten, dass die Fondsbranche neue spezielle Stiftungsfonds anbieten wird, an denen sich ausschließlich steuerbefreite Körperschaften beteiligen können, damit Erträge aufgrund einer speziellen Vorschrift auch weiterhin steuerbefreit sind.
Über die Autorin:
Tanja Creed ist Steuerberaterin und Partnerin bei Rödl & Partner und leitet dort die Beratungsfelder Stiftungen und Tax-Management.
