Immobilien sind seit jeher ein wichtiger Bestandteil vieler Stiftungsvermögen. Als wertstabile Anlagegüter, die regelmäßigen, berechenbaren Cashflow liefern, oder als Zweckimmobilien sind sie prädestiniert für langfristig orientierte, sicherheitsfokussierte Anleger.
Nachhaltigkeit bestimmt zunehmend die Bewertung und das Entwicklungspotenzial von Anlagegütern. Dazu trägt nicht nur die immer engmaschigere ESG-Regulierung bei, sondern auch die sich wandelnden Investorenpräferenzen. Insbesondere viele Stiftungen achten aufgrund Ihres Selbstverständnisses und ihrer Satzungen darauf, dass Anlageprodukte bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen.
Viele Anknüpfungspunkte
Immobilien bieten dafür mehr Anknüpfungspunkte als die meisten anderen Assetklassen. Das gilt zunächst für den Bereich der ökologischen Nachhaltigkeit, auf den sich die ESG-Diskussion bislang konzentriert hat. Denn rund 40 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen stammen aus Gebäuden. Zum Erreichen der Klimaziele ist es daher unabdingbar, die Energieeffizienz von Neubauten, aber insbesondere auch des Bestands zu verbessern. Entsprechende Standards oder glaubwürdige Ziele, diese durch energetische Sanierung anzuheben, haben sich darum zu entscheidenden Kriterien für die Bewertung von einzelnen Gebäuden und Immobilienportfolios entwickelt.
Zu häufig fällt die Entscheidung für Abriss und Neubau, obwohl die CO2-Gesamtbilanz oft schlechter ausfällt als bei einer Sanierung. Jedes Objekt bedarf einer individuellen Betrachtung, die die Anforderungen der Nutzer und die Voraussetzungen des Objekts und des Standorts berücksichtigt. Dass Liegenschaften in Freiburg und Ferienhäuser im Bayerischen Wald unterschiedliche energetische Anforderungen haben, liegt auf der Hand. Ob etwa eine Wärmepumpe oder eine besonders starke Dämmung notwendig sind, muss im Einzelfall entschieden werden. Investoren und Kapitalanleger müssen selbst prüfen, was wichtig und was verzichtbar ist. Damit die Energiewende gelingt und die Eigentümer nicht überlastet, muss die Immobilienbranche mehr Transparenz zeigen und belastbare Zahlen liefern.
Bezahlbarkeit und Wohlbefinden
In ihrer sogenannten Taxonomie definiert die Europäische Union, wie die Nachhaltigkeit von Wirtschaftstätigkeiten beurteilt werden kann, mit zahlreichen Implikationen für die Immobilienwirtschaft. Mit der Inkraftsetzung des Ziels „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ Anfang dieses Jahres ist zudem das Thema „graue Energie“ stärker in den Fokus gerückt. Damit wird die Frage, aus welchen Materialen ein Gebäude besteht und wieviel Energie für seinen Bau aufgewendet wird, ein immer wichtigeres Bewertungskriterium werden.
Die Europäische Union plant, in den kommenden Jahren auch Ziele und Kriterien für soziale Nachhaltigkeit zu veröffentlichen. Diese ist jedoch schwerer zu messen und in Kennzahlen zu fassen als Treibhausgasemissionen und andere ökologische Kriterien. Dennoch ist die Diskussion über die soziale Nachhaltigkeit von Immobilien bereits in vollem Gange. Denn Gebäude bestimmen Wohlbefinden, körperliche und psychische Gesundheit und sogar soziale Teilhabechancen der Menschen, die in ihnen leben oder arbeiten, entscheidend mit. Sie können zudem – positiv oder negativ – Einfluss auf das Leben der Menschen in der Nachbarschaft nehmen.
Insbesondere im Segment der Wohnimmobilien ist die Frage der sozialen Nachhaltigkeit relevant. Denn Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und immobilienwirtschaftliche Entscheidungen bestimmen entscheidend mit, ob Menschen angemessenen und bezahlbaren Wohnraum finden. Angesichts steigender Mieten und sinkender Realeinkommen wird das Thema Wohnen in den kommenden Jahren in der politischen Diskussion immer mehr Raum einnehmen.
Mangels verbindlicher und einheitlicher Regelungen müssen Immobilienunternehmen eigene Kriterien für soziale Nachhaltigkeit entwickeln, und es liegt an den Investoren, deren Plausibilität und Validität zu beurteilen. Bei der Frage des bezahlbaren Wohnens kann zum Beispiel eine sogenannte Sozialcharta Informationen liefern. Sie legt fest, welches Gewicht ein Unternehmen den Interessen der Mieter beimisst. Sie kann zum Beispiel die Verpflichtung enthalten, einen bestimmten Anteil von Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte vorzusehen, auf Luxussanierungen zu verzichten, Mieterhöhungspotenziale nicht immer voll auszunutzen oder ab einem gewissen Alter der Mieter grundsätzlich keine Kündigungen auszusprechen.
Nachhaltigkeit und Nebenkosten
Eine zunehmend wichtige Rolle spielen angesichts explodierender Energiepreise auch die Nebenkosten. Teil einer sozialverträglichen Vermietungspolitik kann es auch sein, Möglichkeiten zum Dämpfen der Nebenkosten zu nutzen. So können Wohnungsunternehmen ihre Einkaufsmacht nutzen, um sich den langfristig kostengünstigen Bezug von Strom und Gas zu sichern, und diesen Vorteil an ihre Mieter weitergeben.
Soziale Nachhaltigkeit im Immobilienbereich betrifft auch das Wohlbefinden der Bewohner. Dieses wird unter anderem von der Aufenthaltsqualität der Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen bestimmt. Sozial ist, wenn das Unternehmen über das gesetzlich vorgeschriebene Maß Rücksicht auf benachteiligte oder sozial schwächer gestellte Gruppen nimmt. Das betrifft etwa die Barrierefreiheit auf dem gesamten Gelände, das Angebot an Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche oder Abstellmöglichkeiten für Fahrräder, Kinderwagen oder Rollatoren. Von großer sozialer Relevanz ist zudem die Lage der Liegenschaft in Bezug auf die Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel, Nahversorgung oder Schulen.
Soziale Nachhaltigkeit von Immobilien betrifft viele unterschiedliche Bereiche, von denen einige nur qualitativ zu beschreiben sind. Da verbindliche Kriterien und Kennziffern bislang fehlen, sind die Reportings von Immobilienunternehmen derzeit uneinheitlich und schwer zu vergleichen. Immobilieninvestoren müssen selbst genau prüfen, wie das Thema sozialer Impact umgesetzt wird und welche Auswirkungen dies auf die Mieter hat. Mit dem Sichten unterschiedlicher ESG-Berichte können sie mit der Zeit eine Meinung entwickeln, ob ein Investment sozial nachhaltig genug ist.
Christine Viehbeck
Head of Sustainability & ESG,
Fundamenta Group Deutschland
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Nicolai Schmid
Senior Sales Manager Investor Relations,
Fundamenta Group Deutschland
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Stefan Dworschak ist Chefredakteur von DIE STIFTUNG. Zuvor war er nach einem Magisterstudium der Anglistik, Philosophie und Romanistik mit sprachwissenschaftlichem Schwerpunkt an den Universitäten Heidelberg und Sheffield in der Mantel- sowie Lokalredaktion einer Tageszeitung tätig.