Stiftungen sind zur verantwortungsvollen Verwaltung und mindestens Erhaltung ihres Vermögens verpflichtet. Das dauerhaft niedrige Zinsniveau zwingt sie jedoch, sich jenseits von Aktien und Anleihen auch Assetklassen wie Immobilien zu öffnen, um mit den regelmäßigen Erträgen ihren Stiftungszweck nachhaltig erfüllen zu können. Denn Immobilien können bei langfristiger Vermietung an bonitätsstarke Mieter für planbare, inflationsbereinigte Erträge stehen. Doch wie investiert eine Stiftung in Immobilien?
Immer wieder äußern Stiftungsvertreter den Wunsch, ausschließlich Direktinvestments zu tätigen. Oftmals unterschätzen die Vorstände gerade kleinerer Stiftungen jedoch den zeitlichen Aufwand sowie das Fachwissen, das ein unternehmerisches Direktinvestment erfordern kann. Aus unserer Sicht gibt es zwei wesentliche Gründe, warum für viele Stiftungen ein indirektes Immobilieninvestment mit einem erfahrenen Fonds- und Assetmanager – wie ein regulierter Spezialfonds oder auch ein Club-Deal mit einigen wenigen Anlegern – ein geeigneteres Immobilieninvestment sein kann:
- Stiftungen benötigen einen professionellen Kümmerer für ihre Immobilie
Der Ankauf, die Bewirtschaftung und auch der spätere Verkauf einer Anlageimmobilie erfordert jede Menge immobilienspezifische Kenntnisse.
Vor dem Ankauf einer Immobilie veranlasst der Asset-Manager einer Immobilie oder eines Immobilien-Portfolios eine rechtliche und technische Ankaufsprüfung, definiert Werttreiber und budgetiert künftige Sanierungs- und Erhaltungskosten. Bei einem positiven Ankaufsvotum verhandelt der Asset-Manager sowohl den Kaufvertrag als auch das eventuell beigemischte Fremdkapital. Im Laufe der Bewirtschaftung sorgt der Asset Manager für Vermietungen, verhandelt Mietverträge etc. Weiterhin mandatiert der Asset Manager eine lokale Hausverwaltung, die sich um die täglichen Belange der Mieter kümmert. Während der gesamten Bewirtschaftungsphase erhält die Stiftung regelmäßig ein professionelles Reporting. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie begleitet der Asset Manager wiederum den gesamten Verkaufsprozess.
All diese Tätigkeiten sollte eine Stiftung professionellen Marktteilnehmern überlassen, die über entsprechendes Know-how, positive Referenzen und nachgewiesene Erfahrungen verfügen.
- Risikostreuung durch indirekte Immobilieninvestitionen mit kleineren Beträgen
Im Vergleich zu einer Direktimmobilie können Sie bei einem regulierten Spezialfonds oder einem Club-Deal mit wesentlich geringeren Investitionssummen ein Portfolio aus verschiedenen Investments aufbauen und so einen hohen Diversifikationsgrad erreichen. Beispiele für Diversifikation bei Immobilieninvestments sind:
- verschiedene Nutzungsarten: Sie können z. B. ein Portfolio aus Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten wie Wohn-, Büro-, Einzelhandels-, Logistik- und Hotelimmobilien aufbauen. Wie wichtig eine Diversifikation in diesem Bereich sein kann, zeigte sich in der Pandemie: Während die Preise für Wohn- und Logistikimmobilien weiter stiegen, mussten beispielsweise Hotel- und Einzelhandelsimmobilien, die nicht für die Deckung des täglichen Bedarfs verantwortlich waren, aufgrund temporärer Schließungen Mietverluste hinnehmen.
Eine Diversifikation bei den Nutzungsarten kann auch Diversifikation bei den Mietern und Mietvertragslaufzeiten bedeuten. Während bei Logistikimmobilien oftmals kurzfristige Mietverträge üblich sind, präferieren Hotelpächter eher langfristige Verträge, was Stabilität im Anlageportfolio bedeuten kann.
- verschiedene Standorte: Stiftungen suchen oftmals regionale Immobilieninvestments, da sie die Lage sowie das Preis- und Mietniveau vermeintlich besser einschätzen können. In Deutschland liegt der Investitionsfokus oftmals auf den sogenannten A-Standorten wie Berlin, Hamburg oder München, wo das Preisniveau recht hoch ist. Wir empfehlen jedoch, den Investitionsfokus auch auf interessante B-Standorte auszuweiten, die im Chancen-Risikoprofil attraktiver sein können.
Fazit: Anlagen in vermietete Immobilien sollten als Beimischung Bestandteil eines jeden Stiftungsportfolios sein. Direktinvestments können mit erheblichem Zeitaufwand und Fachwissen verbunden sein. Daher empfehlen wir, sukzessiv in indirekte Anlagestrukturen wie regulierte Spezialfonds oder Club-Deals zu investieren, um ein breites Portfolio mit verschiedenen Nutzungsarten und Immobilienstandorten aufzubauen. Das Herzstück jeder indirekten Immobilieninvestition ist der Fonds- und Asset-Manager, der Auswahl und Prüfprozess, die Bewirtschaftungsphase sowie den späteren Verkauf begleitet.
Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gerne zu allen Ihren Immobilienthemen. Hier können Sie vorab mehr über unsere Einschätzung erfahren, wie sich der Immobilienmarkt im Zuge der Pandemie gewandelt hat.
Christian Gramm
Head of Closed End Funds & Real Estate,
Bethmann Bank
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