Die St.-Antonius-Stiftung stand in den vergangenen Wochen in der Öffentlichkeit: Die Mieten eines Neubauprojekts in München waren auf Kritik gestoßen. Die Geschäftsführer Stefan Fritz und Peter Willisch berichten, wie sie mit der Situation umgegangen sind und welche Rolle Transparenz bei Direktinvesti­tionen spielt.

Die St.-Antonius-Stiftung hat jüngst viel negative Presse erlebt. Die Mietpreise in einem Neubauprojekt standen in der Kritik. Preise von mehr als 20 Euro pro Quadratmeter in guter Münchner Lage wurden angeprangert. Von einer kirchlichen Stiftung, so der Tenor, hätte man das nicht erwartet. Wie haben Sie reagiert?

Peter Willisch: Wir haben Verständnis für die Sorgen, die sich in einer Stadt wie München hinsichtlich Mietraum und Mietpreisen stellen. Umso wichtiger war und ist es für uns, zu erklären, in welchem Kontext die Entwicklung dieses Hauses steht. Wir haben darüber in mehreren Formaten mit der Öffentlichkeit, dem Bezirksausschuss, der Pfarrgemeinde, Interessenten und Medien gesprochen. In den Gesprächen konnten wir zuhören und zugleich unsere Position deutlich machen, vor allem den Stiftungszweck herausstellen. Die Transparenz und Offenheit, mit der wir herangehen, ist eine wichtige Basis: Demzufolge gab es eine ausgewogene Berichterstattung und Haltung.

Welche Rendite erwarten Sie?

Willisch: Knapp unter drei Prozent aus dem normalen operativen Betrieb. Wir haben keinen Fremdkapitaleinsatz, keinen Hebel. Auf 100 Prozent Eigenkapital gerechnet ist das keine besonders hohe Rendite. Und wir tragen natürlich das Baurisiko. In dieser vereinfachten Rechnung sind Leerstandszeiten und Mietausfälle ebenso wenig enthalten wie etwa die Erneuerung von Bädern nach einigen Jahren. Würde man alle Kosten einbeziehen, wäre die Rendite noch niedriger.

Stefan Fritz: Die Stiftung versucht entsprechend ihrer sozialen Verantwortung und christlichen Werte bezahlbaren Wohnraum im Stadtgebiet München anzubieten, wo immer dies mit dem Stiftungszweck vereinbar ist. Demzufolge wird der größte Bestandteil unserer direkten Immobilieninvestitionen unter Marktniveau vermietet. Wir wollen möglichst transparent sein und haben in persönlichen Gesprächen auch die Kalkulation offengelegt. Es gab zum Beispiel die falsche Vorstellung, Grundstücke, die im Erbbaurecht gepachtet sind, müssten besonders billig sein, da ja die Kosten für Baugrund entfallen. Transparenz ist wichtig, besonders für gemeinnützige Investoren.

„Offensichtlich ist es schwer zu vermitteln, dass eine gemeinnützige Stiftung in erster Linie dem konkreten Stiftungszweck verpflichtet ist.“ Stefan Fritz

Erbbaurecht macht als Spezialfall die Angelegenheit noch komplizierter.

Fritz: Hier fallen zwar die Einmalkosten für den Baugrund weg, allerdings scheiden auch Wertzuwächse aus: Aufgrund der Erbpacht haben wir keinen Vorteil über die Grundwertsteigerung. Das Objekt liefert ausschließlich Ausschüttungsrendite und wird nach 75 Jahren mit einem Wert von null aus der Bilanz gehen. Es liefert keinen Beitrag zur Vermögenserhaltung. Kirchliche Investoren und auch Stiftungen allgemein sind meist langfristige Bestandshalter und wirken Spekulation entgegen. Sie verkaufen in der Regel nicht und kündigen auch nicht wegen Eigenbedarfs.

Dennoch sind die Erwartungen an Sie als Stiftung höher – und vielen Kritikern das Konzept Stiftung vermutlich nur flüchtig vertraut.

Fritz: Offensichtlich ist es schwer zu vermitteln, dass eine gemeinnützige Stiftung in erster Linie dem konkreten Stiftungszweck verpflichtet ist und nicht automatisch allen sozialen Zwecken wie etwa der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Auch ist nicht immer klar, dass jeder Euro, den eine Stiftung weniger verdient, den begünstigten Menschen nicht zugutekommt, was im Fall der St.-Antonius-Stiftung die Schwächsten der Gesellschaft sind.

Willisch: Zugleich sind die Reaktionen emotional verständlich. Unter den Kritikerinnen und Kritikern waren Menschen, die dort gerne selbst eine Wohnung gemietet hätten, die sehen, dass sie sich ihre Stadt nicht mehr leisten können. Bei dem Thema Wohnen spielen natürlich viele Punkte eine Rolle, wie die zu geringe Ausweisung von Bauland, gestiegene Materialkosten und zu wenig verfügbare Fachkräfte aufgrund hoher Auslastung. Das sind alles Themen, die man als Bauherr nicht beeinflussen kann. Das sind Themen einer breiten gesellschaftlichen Debatte.

Öffentliche Kritik kann Stiftungen dabei härter treffen als Konzerne.

Fritz: Ja. Man ist als gemeinwohlgebundener Investor in einer besonderen Rolle. Die Erwartungshaltung an gemeinnützige Stiftungen ist eine andere als etwa an Immobilienunternehmen.
Willisch: Aus solchen Situationen ergibt sich ein Spannungsfeld. Die Gefahr, dass gemeinnützige Investoren in öffentliche Diskussionen hineingezogen werden, könnte abschreckend wirken – und dazu motivieren, nicht mehr direkt zu investieren. Gerade bei Wohnimmobilien fände ich das bedauerlich. Ein eigenes Bauprojekt ist ein Bekenntnis zur Stadt. Wir haben für einen zweistelligen Millionenbetrag 50 Wohnungen gebaut, die es zuvor nicht gab.

Wie groß war das Projekt im Verhältnis zum Stiftungsvermögen?

Willisch: Das Bauprojekt umfasste etwa ein Prozent des damaligen Gesamtvolumens, also einen eher überschaubaren Teil des Stiftungsvermögens. Immobilien insgesamt, das meiste davon in indirekten Anlagen, machen in unserer strategischen Assetallokation rund 33 Prozent aus. Daneben rund 40 Prozent Anleihen, 20 Prozent Aktien und sieben Prozent Sonstiges wie Direktanlagen in Schuldscheindarlehen und Inhaberschuldverschreibungen.

Was haben Sie aus der Kritik gelernt?

Fritz: Wie wichtig es ist, früh und klar zu kommunizieren, Erwartungsmanagement zu betreiben und zu erklären, dass nicht jede Immobilie günstigen Wohnraum bieten kann – auch wenn sie von einer gemeinwohlverpflichteten Organisation gebaut wird. Gerade eine Stiftung kann das nur bedingt. Das ist vielen Menschen nicht bewusst. Hier helfen nur Transparenz und ein offener Austausch.

Auch ältere Immobilien sollen perspektivisch möglichst effizient und nachhaltig sein. Der Handlungsdruck wird steigen. Wie gehen Sie mit dem Widerspruch zu möglichst günstigen Mieten um?

Fritz: Das Thema Nachhaltigkeit ist insgesamt eine Frage der Steuerung. Ein Berichtswesen und Nachhaltigkeitsreporting für Immobilien haben momentan noch die wenigsten. Aber man kommt bei ESG nicht weiter, wenn man die Kriterien ausschließlich pro Objekt betrachtet. So können sich die Kriterien Umwelt und Soziales gegenseitig beeinträchtigen. Neue Gebäude sind sehr gut im Bereich Umwelt; Bestandsgebäude lassen sich schwer ertüchtigen, weil der soziale Aspekt sonst aufgrund höherer Preise nicht funktioniert. Man sollte Immobilien über das Portfolio hinweg betrachten, auch seitens der Regulatorik.

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