„Immobilien als konservativste Vermögensklasse“

Herr Ziener, die Software-AG-Stiftung hat sich 2019 zum Ziel gesetzt, stärker in Immobilien zu investieren. Wie ist es Ihnen seither ergangen?
Markus Ziener: In den letzten Jahren haben wir unsere Strategie konsequent weiterverfolgt und im Grunde ganz gut abgearbeitet. Ziel dabei war und ist es, unsere drei Vermögensklassen – Kapitalmarkt, Unternehmensbeteiligungen und Immobilien – auszubalancieren, um Clusterrisiken zu minimieren. Zum Hintergrund: Durch unsere Beteiligung an der Software AG schwankt unser Stiftungsvermögen zwischen 1,3 und 1,6 Milliarden Euro. Der Immobilienanteil daran soll auf rund 500 Millionen Euro anwachsen. Mit den noch im Bau befindlichen Immobilienprojekten sind wir hier aktuell mit 405 Millionen Euro investiert. Wir bilanzieren nach Baufortschritt und haben zum Jahresabschluss 2020 rund 275 Millionen Euro aktiviert. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 waren es noch knapp 200 Millionen Euro.

Was ist Ihr Schwerpunkt?
Ziener: Wir bewegen uns strategisch sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment. Hier setzen wir auf sogenannte Multi-Tenant-fähige Objekte, also kleinteiligere Bürokomplexe, um nicht nur von einem einzigen Mieter abhängig zu sein. Die Flexibilität in der Gebäudestruktur spielt für uns dabei eine große Rolle, egal, ob wir kaufen oder – was wir häufig tun – neu bauen. Das haben wir aus einer unserer Bestandsimmobilien in Mannheim gelernt, die lange Zeit als Zentrale eines Versicherers diente und nicht Multi-Tenant-fähig war. Als der Mieter den Vertrag kündigte, haben wir die Räumlichkeiten in Teilen – so gut es eben ging – umgebaut, verzeichnen dort aber immer ein wenig Leerstand.

„Wir bekommen mehr Angebote, als wir annehmen können.“

Wie hoch sind die Anteile an Wohn- und Gewerbeimmobilien im Bestand?
Ziener: Wir hatten ursprünglich eher einen Überhang an Gewerbeimmobilien. Das gleichen wir derzeit aus. 2020 haben wir vier baufähige Immobilienprojekte erworben, drei davon im Bereich Wohnen sowie eine Gewerbeimmobilie. Aktuell liegen wir noch bei rund 55.000 Quadratmetern Wohnen und rund 57.000 Quadratmetern Gewerbe. Perspektivisch wollen wir gewerbliche Immobilien zwar nicht völlig aufgeben, aber als kleineren Anteil im Portfolio gewichten. Das ist nicht der Corona-Lage geschuldet, sondern war vorher schon beschlossen.

Was ist der Grund dafür?
Ziener: Unsere Anlagephilosophie: In den drei genannten Vermögensklassen sehen wir die Immobilien wegen ihrer Stabilität als die konservativste und risikoärmste Form an. Dabei geht vom Wohnbereich wiederum eine noch größere Sicherheit aus als von gewerblichen Immobilien, auch wenn sich hier im Vergleich geringere Renditen erzielen lassen. Das Gewerbesegment zeichnet sich insgesamt durch eine größere Volatilität aus, Wohnen hingegen ist immer gefragt. Natürlich gibt es auch hier Bewegung, aber wir haben keine Schwierigkeiten, Lücken, die in unseren rund 700 Einzelmietverhältnissen entstehen, schnell wieder zu füllen.

Sie sind vor allem im Neubau aktiv. Wie finden Sie noch attraktive Angebote?
Ziener: Je länger man als Investor im Immobilienbereich aktiv ist, desto bekannter wird man und umso häufiger erhält man Angebote – trotz schwieriger Marktlage und hoher Preise. Wir haben festgestellt, dass wir als kapitalstarke Stiftung direkt von Projektentwicklern erwerben und dabei an unserem Prinzip festhalten können, nur Objekte zu kaufen, die sich für uns geografisch gut erreichen lassen. Wir bekommen mehr Angebote, als wir annehmen können, und müssen auch Vorhaben ablehnen. Für 2021 hat die SAGST bereits ausreichend viele Projekte in der Pipeline, und wir werden keine neuen mehr hinzunehmen, um unsere Kapazitäten nicht zu überdehnen. Trotz der hohen Preise kann die Stiftung im Portfolio stille Reserven aufbauen. Nach der jüngsten Marktbewertung liegen diese aktuell bei rund 60 Millionen inklusive der neuen Objekte. Davon haben wir keinen unmittelbaren Nutzen, da wir nicht verkaufen wollen, aber es ist ein wertvoller Puffer. Sollte der Markt einmal absacken, fühlen wir uns so dennoch sicher. An eine Blase glaube ich in Deutschland allerdings nicht.

Verkaufsabsichten haben Sie grundsätzlich also nicht.
Ziener: Da wir uns noch im Aufbau befinden, verfolgen wir eine solche Strategie aktuell nicht. Natürlich könnte es attraktiv werden, die stillen Reserven zu heben, sollte sich die Möglichkeit dazu ergeben. Das wäre aber eine Einzelfallentscheidung, um unser Portfolio zu bereinigen und Objekte zu verkaufen, die nicht mehr in unserem Anlagefokus liegen.

Diversifizieren Sie auch mittels Immobilienfonds, um zum Beispiel international zu streuen?
Ziener: Nein. Wir sind in allen drei Vermögensklassen direkt ab der untersten Stufe der Wertschöpfung engagiert. Das gibt unsere Satzung vor und darin sehen wir auch den größten Wertschöpfungsanteil. Wir sind nah dran am Objekt sowie den Menschen vor Ort.

Spezialimmobilien, gerade im sozialen Bereich, sind ein Thema, das Immobilieninvestoren immer wieder begegnet. Sind Sie hier engagiert?
Ziener: Wir hatten in der jüngeren Vergangenheit ein interessantes Angebot, haben uns aber dagegen entschieden. Spezialimmobilien sind eine besondere Herausforderung, etwa mit Blick auf eine gute Mischung bei Wohnanlagen. Die Erstbesetzung gelingt meist gut, aber ein Objekt vital zu halten, bedeutet Aufwand, der unsere Kapazitäten übersteigen würde. Wir beobachten diesen Bereich, aber man muss realistisch prüfen, was möglich ist.

In den vergangenen Wochen schaute der Markt auf die Zinsen der US-Staatsanleihen. Welche Konsequenzen hätte eine Zinserhöhung auf die Strategie der Stiftung?
Ziener: Wir haben – bezogen auf das Zinsniveau – am Anleihenmarkt eine kleine Korrektur gesehen. Gleichzeitig hat die EZB aber ja bereits erklärt, dass es bis Ende 2023 keine Veränderung geben wird. Das stand, wenn wir ganz ehrlich sind, aufgrund der Verschuldung schon vor Corona nicht zu erwarten. Ich glaube auch nicht, dass sich hieran in den nächsten zehn bis 15 Jahren wesentlich etwas ändern wird. Bei uns gilt die einfache Regel: Solange der Fremdkapitalzins unterhalb der Eigenkapitalrendite liegt, ist ein Kredithebel sinnvoll. In unserem Fall wären das etwa 3,5 Prozent. Aktuell hebeln wir mit 60 Prozent Fremdkapital die Eigenkapitalrendite unserer Immobilien. Wenn wider Erwarten die Zinsbelastung doch einmal bei 3,5 Prozent liegen sollte, würden wir unsere Kapitalstruktur entsprechend anpassen.